一、 问题的提出

　　《合同法》 第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本条解释的出台，在司法解释层面上规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利，但对于承租人要求损害赔偿的请求权基础及在何种情况下可以获得赔偿等均没有明确规定，相关的法律法规缺乏对于承租人优先购买权被侵害时的法律救济手段的规定。该司法解释虽然规定了承租人可以依法主张侵权的损害赔偿，但是没有规定赔偿的方式及标准，因此缺乏实际操作性。如果承租人的优先购买权遭到侵害时，承租人要求房主以什么方式赔偿？赔偿数额如何计算？这些问题还有待法律进一步明确。故对该条解释之规定，仍有讨论之必要。

　　二、损害赔偿之请求权基础

　　鉴于解释已经确定了承租人优先购买权的性质系债权，故本文不再讨论承租人优先购买权性质为物权或形成权时的请求权基础，只讨论在承租人优先购买权的性质为债权时的不同观点。

　　对损害赔偿之请求权基础，目前有不同的看法，主要有侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。

　　（一）侵权责任说

　　《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通说认为，承租人以同等条件优先购买权的权利，系法律赋予承租人的一种强制缔约请求权。王泽鉴先生认为，在法有明文规定强制缔约的情形，该项法律系属保护他人的法律，应有第184条第2项适用。即侵害强制强制缔约请求权的，应属于侵权行为，须通过侵权责任法来进行保护。

　　（二）缔约过失责任说

　　王利明先生认为，违反强制缔约义务的，应承担缔约过失责任。其原因在于：一方面，违反强制订约义务，发生在缔约阶段；另一方面，违反强制订约义务也会造成信赖利益损失。

　　（三）违约责任说

　　梁慧星先生认为，《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人优先购买权，只能是一种法定债权，不具有对抗租赁房屋买受人的效力。如果出租人未通知承租人而将租赁房屋卖给了别人并已办理产权过户，承租人以出租人侵害承租人优先购买权为由向法院起诉，则法院只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任。实务界也有人支持违约责任说，认为解释第二十一条规定的损害赔偿责任不属于侵权责任和缔约过失责任，而应属于合同责任。

　　（四）独立责任说

　　有学者认为，强制缔约不宜纳入侵权责任体系，而应将其定位在与缔约过失责任、违约责任向并列的与合同相关的责任类型。崔建远先生也认为，站在立法论的立场，制定中国民法典或修订合同法时，专设法律条文集中规定缔约义务人无正当理由拒绝缔约的法律后果，亦不失为一种可以接受的方案，在保持现行《合同法》第58条的前提下，尤其如此。

　　三、未经起诉行使优先购买权而直接起诉损害赔偿的处理

　　出租人未通知承租人，擅自将房屋出售给买受人的，承租人可起诉行使优先购买权，但某些情况下，为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求将不被法院所支持。此时，承租人转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿的请求，是合理的，应当得到法院的支持。

　　然而，如果承租人未曾起诉要求行使优先购买权，直接起诉要求出租人因侵犯其优先购买权而赔偿损失的，应当如何处理？

　　承租人的优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。经法院审查房屋买卖已经过户且买受人为善意，驳回承租人的诉请后，承租人才能以出租人为被告提起优先购买权的损害赔偿之诉。

　　问题在于，如租赁合同并未经过登记，承租人需要承担买受人对房屋存在租赁或承租人并未放弃优先购买权已经知情的举证责任。当承租人无法取得证据时，要求其先进行一个基本无望取胜的诉讼，无疑对承租人不公，增加了当事人的诉讼成本，也造成了司法资源的浪费。

　　笔者认为，在上述情况下，不应以未曾起诉行使优先购买权而一概驳回。法院应当首先追加买受人为无独立请求权的第三人，经过庭审查明买受人是否善意。如查明买受人为善意，承租人主张其有意行使优先购买权并能证明其有能力提供同等条件，而出租人又无法举证证明承租人已放弃行使优先购买权的，当可认定承租人的优先购买权因出租人的过错而无法行使，支持承租人对出租人赔偿损失的诉请。如果查明买受人为恶意，则应当向承租人进行释明，告知其变更诉请为行使优先购买权并追加买受人为被告。如承租人经释明后拒绝行使优先购买权的，可视为其无意行使该权利，则出租人不存在对其优先购买权的侵害，其主张出租人赔偿损失的诉请也就应当不予支持。

　　四、对买受人是否善意的认定标准

　　一般认为，对买受人的善意与否，应当根据租赁合同是否登记、买受人是否知晓租赁事实判断。但笔者认为，即使买受人知道房屋已经租赁，其未必明知承租人有行使优先购买权的意图。承租房屋只是行使优先购买权的条件，权利的真正行使尚取决于承租人的意思表示。故如买受人虽知道租赁事实存在，但善意地相信承租人已放弃或无力行使优先购买权，则其信赖利益和交易安全应当受到法律保护。

　　对于买受人是否知道租赁事实的判断标准，首先取决于租赁合同是否登记，租赁合同经过登记，则推定买受人应当知情。此外，根据交易习惯，购买房屋之前买方必定要前往看房。对承租人居住使用的房屋，买受人在看房时是很有可能发现房屋已被承租的。如买受人未前往看房即进行买卖并过户，则其与出租人串通的可能性较大，此时可推定买受人为恶意。当然，如出租人克意隐瞒房屋租赁的事实，选择承租人不在房屋内的时机带领买受人看房，或买受人在承租人占有房屋之前已经看房完毕，或买受人过去就对房屋情况熟知而无需看房，则其可能无法发现房屋在交易时已被出租。对此，法院应根据双方提供的证据、陈述细节上的逻辑性、是否符合常理等因素判断原告是否经过看房而对租赁事实知情。

　　对于已知租赁事实的买受人是否知道承租人有意行使优先购买权的判断标准问题，在已知房屋租赁的情况下，善意的买受人均应当对承租人是否行使优先购买权予以关注。因此，买受人应当就其合理信赖承租人已放弃行使优先购买权承担举证责任。有观点认为，买受人应当直接联系承租人并征询其意见，或至少曾对直接联系进行过合理的尝试，方可证明为善意。但实践中买受人往往缺乏直接联系承租人的条件，其只能依据出租人的说辞或提供的证明判断承租人的态度，并依靠出租人的中介和承租人交涉，故不宜直接联系承租人与否作为判断标准。笔者认为，应当以出租人是否曾向买受人提供可合理信赖的承租人表示放弃优先购买权的证明，来判断买受人对此是否为善意。

　　五、损害赔偿的数额确定

　　本文认为，出租人侵害承租人优先购买权，使得承租人无法购买租赁房屋的，承租人要求出租人承担赔偿责任的范围，应包括以下几个方面：

江西省人民政府


江西省统一企业职工基本养老保险制度实施办法
江西省人民政府




为适应建立社会主义市场经济体制的需要，逐步建立起与我省社会生产力发展水平及各方面承受能力相适应的，覆盖城镇各类企业职工和个体劳动者，资金来源多渠道、保障方式多层次、社会统筹与个人帐户相结合、权利与义务相对应、公平与效率相结合、行政管理与基金管理分开、
管理服务社会化的养老保险体系，保障离退休人员的基本生活，维护社会稳定，促进经济发展，根据《国务院关于建立统一企业职工基本养老保险制度的决定》（国发〔1997〕26号）精神，结合我省实际，制定本办法。
一、基本养老保险的实施范围
（一）基本养老保险是国家的法定保险。凡本省境内的国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业和其他城镇企业（以下统称企业）及其在职职工、离退休人员；实行企业化管理的事业单位及其在职职工、离退休人员，均应纳入实施范围。
（二）城镇个体工商户及其帮工必须参加基本养老保险，纳入基本养老保险实施范围。
二、基本养老保险费的筹集
基本养老保险费由国家、单位和个人共同负担，全省统一按下列比例筹集。
（一）企业按本单位上年度在职职工月平均工资总额的22％按月缴纳基本养老保险费（其中私营企业按本单位上年度在职职工月平均工资总额的20％按月缴纳，其缴费基数不得低于所在市、县上年度职工月平均工资）。今后，随着经济发展和职工个人缴费比例的提高，企业缴费比
例在2001年调整到按在职职工月平均工资总额的21％按月缴纳；在2002年，调整到按在职职工月平均工资总额的20％按月缴纳。
（二）在职职工个人按本人上年度月平均工资的4％按月缴纳基本养老保险费（其中私营企业从业人员按不低于所在市、县上年度职工月平均工资的4％按月缴纳），今后每年提高1个百分点，最终在2003年达到本人缴费工资基数的8％。
职工个人月平均工资高于所在地市上年度职工月平均工资300％的，个人和企业均以所在地市上年度职工月平均工资的300％为基数缴纳基本养老保险费，职工个人月平均工资低于所在地市上年度职工月平均工资60％的，个人和企业均以所在地市上年度职工月平均工资的60％
为基数缴纳基本养老保险费。
（三）个体工商户户主按不低于所在市、县上年度职工月平均工资的20％为其本人缴纳基本养老保险费，按不低于所在市、县上年度职工月平均工资的16％为其帮工缴纳基本养老保险费。帮工按不低于所在市、县上年度职工月平均工资的4％缴纳基本养老保险费，今后每年提高1
个百分点，最终在2003年达到所在市、县上年度职工月平均工资的8％。随着帮工个人缴费比例的提高，个体工商户户主为帮工缴费的比例要同步下降。
（四）养老保险移交地方管理的行业单位，按照国发〔1998〕28号文件的规定，用3至5年的时间过渡到全省统一缴费比例。
（五）企业基本养老保险费由社会保险经办机构征缴，个体工商户及其帮工的基本养老保险费由工商行政管理部门代为征缴。企业和职工（个体工商户扩其帮工）不按规定及时足额缴纳基本养老保险费的，由社会保险经办机构责令其限期缴纳，并对欠缴的基本养老保险费按日加缴2‰
的滞纳金。
（六）破产、倒闭、拍卖的企业，资产出售和土地使用权转让收入按照《中华人民共和国破产法》等有关法律规定，优先用于清偿欠缴的基本养老保险费，并一次性划拨给当地社会保险经办机构。
（七）企业缴纳的基本养老保险费在税前列支，个人按规定缴纳的基本养老保险费不计征个人所得税。基本养老保险基金发生困难时，由财政给予支持。
（八）建立基本养老保险年检制度，将参加基本养老保险和缴纳基本养老保险费列入企业和个体工商户工商执照年检项目。
三、基本养老保险个人帐户的管理
（一）社会保险经办机构按照国家技术监督局发布的社会保障号码（ＧＢ11643－89），为每个参加基本养老保险的职工建立个人帐户。
（二）从本办法实施之日起，全省统一按职工本人缴费工资基数的11％建立个人帐户。职工个人缴纳的基本养老保险费全部记入，其余部分从企业缴费中划入。今后，随着个人缴费比例的提高，企业划入的部分要逐步降至3％。原已按赣府发〔1995〕50号文件规定为职工建立
的个人帐户储存额予以保留，并与本办法实施后的职工个人帐户储存额合并计算。
（三）基本养老保险个人帐户储存额的“记帐利率”，每年由省人民政府参考银行同期存款利率确定。
（四）职工调动时，个人帐户全部随同转移。职工由于各种原因中断工作的，个人帐户予以保留，照计利息。再就业时，个人帐户的储存额累计计算。
（五）职工基本养老保险个人帐户储存额只用于职工养老，不得提前支取。职工或退休人员死亡，其个人帐户余额中的个人缴费部分，一次性支付给其指定的受益人或法定继承人，其余部分并入基本养老保险基金。职工退休后，基本养老保险个人帐户储存额已领取完毕时，由社会保险
经办机构从基本养老保险基金中支付，直至其死亡。
四、基本养老金的计发办法
（一）职工到达法定正常退休年龄（男年满60周岁，女工人年满50周岁，女干部年满55周岁），从批准退休的下月起，按以下规定按月领取基本养老金。
1．1995年10月1日以后参加工作，按规定累计缴费满15年的职工，基本养老金由基础养老金和个人帐户养老金两部分组成。基础养老金的月标准为职工退休时所在地市上年度职工月平均工资的20％，个人帐户养老金月标准为本人个人帐户储存额除以120，计算公式为：

月基本养老金＝地市上年度职工月平均工资×20％＋基本养老保险个人帐户储存额÷120。
2．本办法实施前已经离退休的人员和本办法实施后离休的人员，仍按原规定计发基本养老金，同时享受本办法规定的基本养老保险正常调整待遇。
3．1995年9月30日以前参加工作，本办法实施后退休，连续工龄和缴费年限满15年的职工，在发给基础养老金和个人帐户养老金的基础上增发过渡性养老金。过渡性养老金按1995年9月30日以前的本人工龄每满1年发给本人指数化月平均缴费工资的1．2％。计算公
式为：
月基本养老金＝地市上年度职工月平均工资×20％＋基本养老保险个人帐户储存额÷120＋本人指数化月平均缴费工资×1．2％×1995年9月30日前的本人工龄。
按照此计发办法计算的基本养老金低于按赣府发〔1995〕50号文件计发办法计算的基本养老金，对差额部分予以补足。
4．退休人员月基本养老金达不到所在地最低工资标准70％的，按所在地最低工资标准的70％计发。
（二）1995年10月1日以后参加工作，缴费年限累计不满15年的，退休后不享受基础养老金，其个人帐户储存额一次性支付给本人，同时终止基本养老保险关系。
（三）1995年9月30日以前参加工作，本办法实施后到达法定正常退休年龄时，连续工龄和缴费年限不满15年的职工，按本人缴费的月平均工资标准，连续工龄和缴费年限每满1年，一次性发给2个半月的生活补助费，同时终止基本养老保险关系。
（四）对国家规定可以提前退休的从事高空、井下、高温、低温、有毒、有害工作和特别繁重体力劳动的职工，仍按国家有关规定办理退休，并由社会保险经办机构按本办法有关规定计发基本养老金。
（五）本办法实施后，未到达法定正常退休年龄之前因病或非因工致残完全丧失劳动能力退休的职工，在到达法定正常退休年龄之前，退休费由所在企业支付；到达法定正常退休年龄时，由社会保险经办机构按本办法有关规定计发基本养老金。
（六）本办法实施后，因工致残完全丧失劳动能力的职工，按工伤保险有关规定办理，并将个人帐户储存额按规定转入工伤保险基金。
（七）1995年10月1日前获得国家规定可享受养老保险优惠待遇的劳动模范等称号的职工，离退休时仍保留优惠待遇。
（八）建立基本养老金正常调整机制，切实保障企业离退休人员的基本生活，具体调整办法由省人民政府审定下达。
（九）养老保险移交地方管理的行业单位职工的基本养老金计发办法，将根据国发〔1998〕28号文件精神，结合行业的实际研究制定，并逐步向全省统一的基本养老金计发办法过渡。
五、基本养老保险基金的管理
（一）继续实行基本养老保险省级统筹，基本养老保险基金实行统一管理、分级平衡、年度结算、调剂使用。
（二）全省按实际征缴基金的10％统一提取调剂金，其中，实际征缴基金的3％留各地市社会保险经办机构用于地市范围内的调剂，7％上缴省社会保险经办机构，用于全省范围内的调剂及支付与基本养老保险有关的必要支出。各地、市、县社会保险经办机构现已结存的基本养老保
险基金由省社会保险经办机构统一管理、统一调度。
（三）养老保险移交地方管理的行业主管部门与所属单位实行全额上缴、全额下拨的基金管理制度；行业主管部门与省社会保险经办机构实行余额上缴、缺额下拨的基金管理制度。
（四）基本养老保险基金实行收支两条线，纳入财政专户管理，具体办法由省财政厅商省劳动厅制定。
（五）进一步加强基本养老保险基金的管理。基本养老保险基金要保证专款专用，全部用于职工基本养老保险，严禁挤占挪用和挥霍浪费。基金结余额，除预留相当于两个月的支付费用外，应全部购买国家债券，严格禁止投入其他任何方面。
六、基本养老保险的管理体制
各级人民政府要把社会保险事业纳入本地区国民经济与社会发展计划，建立统一管理、集中决策、政事分开、执行与监督分设的基本养老保险管理体制。
（一）省劳动厅负责编制发展规划，拟订有关法规、规章、方案、组织、指导和监督有关法规、规章、方案的实施。
（二）全省社会保险经办机构实行垂直管理。省社会保险经办机构负责组织实施全省基本养老保险基金的征缴、管理和发放等业务。负责全省基本养老保险基金的调度、调剂和经费的下拨工作；地、市社会保险经办机构负责本区域内县（市、区）基本养老保险业务指导和基金调剂工作
；市（含省辖市）、县（区）社会保险经办机构负责本区域基本养老保险基金的征缴、管理和发放。建立和管理基本养老保险个人帐户。积极创造条件将目前由企业发放养老金改为社会化发放，会同有关部门逐步做好离退休人员的社会化服务工作。
（三）全省社会保险经办机构人员经费由同级财政核拨；其他与基本养老保险有关的必要支出由省财政厅核定所需经费，由省社会保险经办机构统一安排使用。省社会保险经办机构根据各地调剂金的上交情况逐级核拨给各级社会保险经办机构。
（四）在省社会保险经办机构中设立行业养老保险管理办公室，专门负责管理与经办养老保险移交地方管理的行业基本养老保险业务。各移交行业单位主管部门要建立健全社会保险经办机构。
（五）养老保险移交地方管理行业的社会保险经办机构人员经费由行业自行解决。其他与基本养老保险有关的必要支出由省财政厅核定所需经费，由省社会保险经办机构统一安排使用。
（六）基本养老保险基金监督委员会负责监督基本养老保险规划和法规的实施，监督基本养老保险基金的收支、管理和运营，并定期向社会公布。
七、本办法自1999年1月1日起实施。
（一）本办法所称职工包括城镇个体工商户户主及其帮工。
（二）原已发布的有关基本养老保险政策，凡与本办法相抵触的，按本办法执行。



1999年4月6日