产权调换的房屋面积缩水应如何处理?/左志平

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 04:20:30   浏览:9498   来源:法律资料网
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产权调换的房屋面积缩水应如何处理?

案情简介:
2000年6月,被告华为开发公司建设新元小区,需拆迁原告食品公司部分房屋,为此,双方签订了房屋拆迁安置协议书一份,约定原告回迁门面房262m2,其中:包括民族路(东西向),新元小区公园(小区南大门)入口转角处门面房。2000年9月1日,原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份,约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处1号、2号门面房,建筑面积60.78m2,单价1680元/m2,合计价款人民币102110元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,房价款总金额按面积调整。以及相关的权利义务。合同附示意图一份,载所购房屋方位为新元小区公园(小区南大门)入口转角处1号、2号。合同经双方签字盖章生效。原告按约付清购房款人民币102110元。同时,该小区2号楼门面房亦相继对外预售。其中,同年11月,被告与卢某签订的2号楼35号门面房买卖合同后,附有房屋平面图,显示35号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房,呈内弯圆弧状。此后,被告委托江苏华丰建筑设计院设计绘制了“新元小区详规调整图”。对房屋和公园大门规划进行了调整。同年6月12日,被告召集原告开会,通报规划调整后的规划方案,可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明;“徐某(被告方副经理):….根据市规划的要求,考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊,对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整,调整的范围基本保持原样不变,去掉转角处的一个三角形的拐角,可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此,请食品公司能理解,关于减少的部分面积,如何处理,待房屋建成后,再做商订。”王某(原食品公司法定代表人):“规划调整,但涉及到我公司回迁的门面房面积减少,到底减少多少目前数据还没有得出来,如果减少的门面房面积,今后在计算上,我们不能按文件标准计算,要给我们亏损企业加大补偿,给予弥补。”事后,被告调整了公园入口转角处1号、2号右边依次是2号楼的36号、35号门面房(此前,平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房,无36号门面房),左边是上二楼的楼梯间通道。随后,被告将36号门面房以每平方米人民币7472.33元的价格预售给第三人周某,双方签订《房屋购销合同》一份,原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足,且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了36号门面房,遂找被告,经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号2号门面房建筑面积为40.27m2,2号楼36号门面房建筑面积为44.70 m2,遂于2002年5月20日向本院起诉,要求按市场价赔偿减少20.51m2面积的损失。
处理结果:
审理认为:被告是具有房地产开发经营资质的企业,在开发新元小区中,需要拆迁原告的房屋,与原告签订了房屋拆迁安置协议,原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同,该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限,以及违约责任等内容,双方意思表示真实,又不违反法律规定,该份合同有效。合同签订后对双方均有拘束力,双方应当遵循诚实信用原则,按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60.78m2面积门面房,在合同履行中,被告调整规划设计方案,在2号楼35号门面房与3号裙楼公园入口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房,如不增建,被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60.78m2,满足原告要求,实现合同目的,而被告建造了36号门面房,并将该房出售给第三人,原告房屋面积减少20.51m2,致使原告预购60.78m2面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现,被告主观上存在违反合同的恶意,客观上造成原告经济损失,应予赔偿。被告调整房屋规划设计方案后,虽然通知了原告,但原告要求加大补偿,被告亦认同可以协商,双方未达成协议,双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,房价总金额按实调整,应理解为双方对建筑面积合理误差的处理,而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少,不属于合理误差的情形,不适用合同中该条款的规定。因原告是产权调换房屋,具有拆迁补偿利益,其损失的计算,不能按照《商品房销售管理办法》的规定,也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 规定,应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472.33元/m2计算,扣除原告购房1680元/m2,其差价人民币5792.33元/m2来赔偿原告损失,才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足,根据合同第5条规定,按合同约定价款增补、退减房款,而不是市场价赔偿不足面积房款的意见,不能成立,因被告在合同中约定面积差为5%,但实际上相差20.51m2,占原告所购房屋面积的1/3,明显存在恶意,按照合同约定补、减,损害了原告的利益,违反诚实信用原则,该辩解不予采纳。为此,依据《中华人民共和国合同法》的规定,判决:被告华为开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币118800.60元(20.51m2×5792.33元)。
法律点评:
该案是房屋拆迁,进行产权调换房屋面积缩水的损失赔偿问题。双方在合同中约定,实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,不足和超出的部分怎么赔偿没有明确约定。现有的法律依据是:①《商品房销售管理办法》,对面积超出3%范围的面积处理规定。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第14条规定,……,房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告房屋被拆迁,实行的是产权调换,其拆除房屋在市区的繁华地段,拆除前没有进行评估,补偿价格很低,产权调换时政府确定了一个回迁价格。该价格明显低于市场价格,目的是保护被拆迁人的利益。原被告就拆迁签订了具有物化性质的房屋拆迁补偿安置协议,后又签订房屋预售合同,是对拆迁补偿安置协议的存续,包含了原告的拆迁补偿利益。被告在原告回迁的门面房与35号房之间增建36号门面房,以市场价卖于第三人,赚取利润,使原告房屋面积20.51m2,按照《商品房销售管理办法》或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,赔偿原告损失明显没有充分保护原告的利益。另外,上述法规、解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题,仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺,使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚,使被拆迁人的利益不能获得满足。法官根据诚实信用原则,结合案件的特殊性,依据《中华人民共和国合同法》规定,在判决被告赔偿原告实际损失的同时,又判决被告赔偿了原告的预期损失。这一判决结果无疑是正确的,不仅保护了原告的合法利益,同时也给予被告经济惩罚,有利于推进房屋拆迁行为的规范。




宣城市宣州区人民法院
安徽金皖律师事务所
左志平、刘金海


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中华人民共和国政府和玻利维亚共和国政府科学技术合作协定

中国政府 玻利维亚共和国政府


中华人民共和国政府和玻利维亚共和国政府科学技术合作协定


(签订日期1992年5月8日 生效日期1992年5月8日)
  中华人民共和国政府和玻利维亚共和国政府(以下简称“双方”)认识到中华人民共和国和玻利维亚共和国两国人民现存的友好关系,考虑到中国和玻利维亚两国人民在发展经济和交流技术知识及工业技能方面具有共同兴趣和愿望,希望更紧密地发展两国在科学和技术领域的合作,达成协议如下:

  第一条 双方本着友好合作精神和平等互利的原则,将根据本协定的规定,促进和开展对两国经济有益的任何方式的科学技术合作。

  第二条 双方有关的对口组织和机构可根据本协定的原则签署科学技术合作的专门协定。

  第三条 双方科学和技术的合作包括以下方式:
  一、通过交换科学技术人员为两国的科技研究所及类似的机构、工厂和生产中心提供培训和进修,并为这些活动提供可能的便利;
  二、通过其他的合作方式互派专家,以传授科学技术知识和为某些科学技术领域提供专门服务;
  三、交换和提供非保密的科技资料和有关情报,及交换样品;
  四、共同开展合作研究项目,并联合拟定其执行计划;
  五、共同开展技术咨询服务合作;
  六、双方同意的其他方式。

  第四条 双方同意按照平等互利原则,保护本协定下技术和科学合作的知识产权、技术、科学合作和与研究工作有关的成果,上述成果未经双方同意不得向第三国泄露。

  第五条 双方同意建立科学技术混合委员会,检查和评价本协定合作项目执行情况,并确定下一阶段的合作计划。混委会每两年轮流在两国首都举行。混委会修会期间,双方将通过外交途径保持联系。

  第六条 双方同意,有关执行本协定费用负担办法如下:
  一、派遣专家进行考察或实习的往返国际旅费由派遣方负担,接待方负担在其国内(包括市内)的交通、食宿费用;
  二、应邀传授科学技术知识和经验的专家的派遣所需费用由双方另行商定;
  三、双方相互免费提供英文或西班牙文的科学技术情报资料。

  第七条 根据本协定派遣的专家和其他有关人员应遵守接待国的法律。接待方政府应对派遣方政府和其所派专家在本协定职能范围内进行的正常活动,由于意外的情况或不可抗拒力而造成的损失免除其责任。

  第八条 为执行本协定,接待一方在其能力和现行法律允许范围内为专家正常完成工作给予必要的方便。双方将通过换文商定在对等的基础上给予专家和技术人员及其家属的优惠待遇。

  第九条 合作项目所在国政府将在其能力和现行法律允许范围内,为本协定规定的合作项目所需的科学仪器和设备入境提供必要的便利。

  第十条 本协定有效期为五年。如在本协定期满六个月前,任何一方未以书面方式通知另一方要求终止本协定,则本协定自动延长五年,并以此顺延。
  本协定的终止不影响终止时尚未完成的项目和计划的继续执行。

  第十一条 本协定自双方履行各自国家的法律程序并通过照会相互通知之日生效。
  本协定由双方授权的全权代表于一九九二年五月八日在北京签定。一式两份。每份均用中文和西班牙文写成,两种文本同等作准。

  中华人民共和国政府           玻利维亚共和国政府
   代     表             代     表
     钱其琛            罗纳德·麦克莱恩·阿瓦罗亚
    (签字)                (签字)

深圳经济特区制止牟取暴利规定(已废止)

广东省人大常委会


深圳经济特区制止牟取暴利规定
广东省人大常委会


(1995年12月26日广东省深圳市第二届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 1996年1月9日公布1996年3月1日起施行)


第一条 为了维护深圳经济特区(以下简称特区)社会主义市场经济秩序,促进公平竞争,制止牟取暴利,保护消费者、经营者的合法权益,根据法律、行政法规的基本原则,结合特区的实际情况,制定本规定。
第二条 在特区内从事商品生产、销售和提供有偿服务的个人、法人及其他组织(以下统称经营者)必须遵守本规定。

第三条 本规定适用于对国民经济和社会发展有重大影响的、以及与居民生活密切相关的商品和有偿服务。
第四条 本规定所称牟取暴利,是指经营者以不正当手段损害消费者的利益,获取高额利润的行为。
第五条 经营者在从事商品经营和有偿服务活动中,应当遵循公开、公平和诚实信用的原则,实行明码标价,维护正常的价格秩序。
第六条 深圳市人民政府(以下简称市政府)价格行政管理部门是负责查处牟取暴利的主管部门(以下简称市主管部门)。
市政府其他行政管理部门应当在各自的职责范围内,配合、协助市主管部门查处牟取暴利行为。
第七条 消费者委员会、行业协会、新闻单位以及其他社会组织和个人,有权对牟取暴利的行为进行社会监督。
第八条 经营者不得采取下列不正当的手段,非法牟利:
(一)不明码标价或超过标价索要高价的;
(二)谎称削价让利或散布虚假价格信息销售商品或提供服务的;
(三)偷工减料、混等降级、掺杂使假、短尺少秤、降低或减少商品的数量质量与服务质量,变相提价的;
(四)欺行霸市、强买强卖的;
(五)通过协议或联合行为操纵市场价格的;
(六)利用行政手段或客观存在的垄断条件,强迫他人接受高价的;
(七)其他不正当价格行为。
第九条 经营者在同一地区、同一期间、同一档次、经营同种商品或提供同种有偿服务时,其所得超过下列价格利润指标之一的,属于暴利:
(一)一般市场价格的合理幅度;
(二)批零差价率、进销差价率、地区差价率等平均差价率的合理幅度;
(三)资金利润率或成本利润率的合理幅度;
(四)毛利率或综合毛利率的合理幅度;
(五)银行利息率的合理幅度;
(六)服务收费平均水平合理幅度。
经营者通过改善经营管理或运用新技术,提高经济效益获取高额利润的,不属于暴利。
第十条 市主管部门负责制定公布制止牟取暴利的重点商品和服务的品种,报市政府批准后实施。市价格咨询委员会或行业协会负责本规定第九条规定的价格利润指标及其合理幅度的测定工作,及时报市主管部门认定并由市主管部门定期公布。

对未列入市主管部门制定公布的制止牟取暴利的重点商品和服务品种,可根据消费者的投诉,由市价格咨询委员会或行业协会对其价格利润指标及其合理幅度测定后报市主管部门认定。
第十一条 市消费者委员会可以选择一些有代表性的商品经营和服务单位,采集商品和服务价格,通过大众传播媒介定期公布,向消费者提供消费信息和咨询服务。
第十二条 任何组织和个人都有权向市主管部门检举、投诉牟取暴利的违法行为。市主管部门应当对检举、投诉牟取暴利行为的组织或个人予以保密,并对有功人员予以奖励。
第十三条 市主管部门的价格检查机构根据《深圳经济特区价格管理条例》第五章的有关规定查处牟取暴利行为。
第十四条 违反本规定第八条第(一)、(二)、(七)项规定非法牟利的,由市价格检查机构责令其向遭受损害一方退还非法所得,非法所得不能退还的予以没收,并处以非法所得一倍以上三倍以下的罚款。
违反本规定第八条第(三)、(四)、(五)、(六)项规定非法牟利的,由市价格检查机构责令其向遭受损害的一方退还非法所得,非法所得不能退还的予以没收,并处以非法所得三倍以上五倍以下的罚款。
第十五条 违反本规定第九条第一款规定,超过规定的价格利润指标合理幅度非法牟取暴利的,由市价格检查机构责令其向遭受损害的一方退还非法所得,非法所得不能退还的予以没收,并处以非法所得一倍以上五倍以下的罚款。
第十六条 同时违反本规定第八条和第九条规定,非法牟取暴利的,由市价格检查机构责令其向遭受损害一方退还非法所得,不能退还的予以没收,并处以五倍以上十倍以下的罚款;情节严重的,建议由市工商行政管理部门吊销其营业执照。
第十七条 对违反本规定第八条或第九条规定的单位主要负责人和直接责任人,由市价格检查机构处以一千元以上一万元以下罚款。
第十八条 对阻挠、妨碍价格执法人员依法执行公务的,由公安机关按《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;情节严重,构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第十九条 执法人员在查处牟取暴利行为案件中,玩忽职守、徇私舞弊的,由监察部门按有关规定给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第二十条 经营者对市价格检查机构作出的行政强制措施或行政处罚决定不服的,应当自接到决定书之日起十五日内向市政府复议机构申请复议;当事人对市政府复议决定不服的,可以自接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议或不起诉,又不履行行政强制措施或行政处罚决定的,市价格检查机构可以依法强制执行或申请人民法院强制执行。
第二十一条 本规定所称同一地区是指在特区内;
同一期间是指同在某种商品的时令季节或市场环境基本一致的时期内;
同一档次是指场地、设施、规模、服务等生产经营条件处在相同或相近的档次、等级范围内;
同种商品是指规格、型号、质量、等级等相同或相近的商品;
合理幅度是指由市价格咨询委员会或行业协会测定的、市主管部门认定并公布的超过价格利润指标的幅度。
第二十二条 市政府可依据本规定制定实施细则。
第二十三条 本规定自1996年3月1日起施行。



1996年1月9日