浅谈会计监督存在的问题和对策

文成县玉壶中学　　吴海霞

[摘要] 目前会计信息出现很多失真的情况，会计监督存在着一系列的问题，要加强和完善会计监督职能，必须从要正确认识会计监督的重要地位和加强法律体系建设、明确会计责任主体，加强单位负责人在会计监督中的责任，试行会计委派制、对违法者予以严厉的制裁以及培养高素质的会计人员等几个方面着手。
　　[关键词] 会计信息 会计监督 内部监督 外部监督

会计监督是会计的基本职能之一，是我国经济监督体系的重要组成部分。随着现代企业制度的逐步完善市场经济的进一步发展，会计工作己发生了很大变化，会计涉及的范围不断扩大，业务处理也日趋复杂，投资者、债权人和社会公众等对会计信息披露的时效、范围、质量的要求越来越高。现代企业制度下如何加强会计监督己成会计界热衷讨论的焦点。为了规范会计行为，提高会计信息质量，加强会计监督己成为建立现代企业制度中一项重要内容。
一、会计监督概述
1、会计监督既是内部监督又是外部监督。所谓会计监督，是指会计工作人员依据《会计法》赋予的职权，将《会计法》规定的各项内容适用于具体的人和事，对单位经济业务事项的合法性、真实性和有效性所进行的监察、督促，落实法律规定应依法办理的业务内容。会计监督是实施《会计法》唯一具体、有效的执业环节。从其范围说，它首先是内部监督但绝不仅限于内部监督，同时也具有外部监督和社会监督的性质。如第十四条规定，“会计人员对不真实、不合法的原始凭证有权不予接受”。令言凿凿，十分肯定。各单位所取得的原始凭证绝大部分是由外单位出具的，当甲单位会计人员依法拒绝接受乙单位不真实、不合法的原始凭证时，甲单位会计人员正是履行了其监督职权。无疑，甲单位的会计监督就不只是内部会计监督其具有外部会计监督的性质了，事实上内部兼外部监督的性质。
　　2、会计工作范围、具体内容、工作程序、质量要求等均由《会计法》规定。如各单位必须根据实际发生的经济业条事项进行会计核算，填制会计凭证，登记会计账簿，编制财务会计报告；会计核算以人民币为记账本位币；会计凭证包括原始凭证和记账凭证，原始凭证金额有错误的，应当由出具单位重开，不得在原始凭证上更正，记账凭证应当根根经过审核的原始凭证及有关资料编制，会计账簿包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿，应当按照连续编号的页码顺序登记；各单位应当保证会计账薄记录五相符（账款、账物、账证、账账、账表）；账务会计报告应当根据经过审核的会计账簿记录和有关资料编制，财务会计报告由会计报表、会计报表附注和财务情况说明书组成等等。
　　3、会计人员的监督职权由法律赋予，会计人员依法行使监督职权受法律保护。
现行《会计法》规定：“会计机构、会计人员依照本法规定进行会计核算，实行会计监督”。值得注意的是，会计人员“实行会计监督”已超出本单位，与第十四条规定“对不真实、不合法的原始凭证有权不予接受”前后精神是一致的。在这个前提下，《会计法》指出：会计人员对违反本法和国家统一的会计制度规定的会计事项有权拒绝办理或者按照职权予以纠正，会计人员发现会计账簿记录与实物、款项及有关资料不相符的，按规定有权自行处理的，应当及时处理。同时，《会计法》还明令：任何单位或者个人不得对依法履行职责、抵制违反本法规定行为的会计人员实行打击报复（第五条），单位负责人应当保证会计机构、会计人员依法履行职责（第二十入条），单位负责人对依法履行职责的会计人员实行打击报复，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的依法给予处分（第四十六条）。《华人民共和国刑法》第二百五十四条同时严正规定：“公司、企业、事业单位、机关、团体的领导人，对依法履行职责、抵制违反会计法、统计法行为的会计、统计人员实行打击报复，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役”。由此可见，各单位会计人员行使监督职权绝不是个人的随意行为，而是法律赋其权并受《会计法》保护。
二、会计监督存在问题的分析
会计监督不力究其原因主要表现在以下几个方面：第一，目前会计监督法律约束机制不全，使得会计不能有效的行使其监督职能，导致企业会计监督不力。随着经济体制改革的不断深人，企业的经营机制、经营方式也在不断更新。在整个经济工作过程中出现了许多以前没有的新情况、新问题，而与之配套的机制还未能建立和健全。针对所出现的经济活动，缺乏相应的监督机制和办法。就国有企业来说，在企业的所有权尚未分离之前，会计人员兼有双重身份、他既代表国家利益监督企业的财务收支和经济业务，同时又是企业管理者，随着国有企业的两权分离，会计隶属于企业，从而对企业的监督权自然就削弱了。另外，新的《会计法》虽已颁布，但是相关配套的法律法规却没有跟上。在前年因造假而在证券市场上闹的纷纷扬扬日“宁广厦”事件，它的发生对证券市场产生了巨大冲击，严重损害了公众股东的利益，但是却没有相应的法律条款对其直接责任人进行制裁，使得会计监督形同虚设。有的企业在新的财务制度运行之后，仍用传统的做法来看待新制度，没有按新制度的要求建立健全企业内部的管理制度，使得出现“新制度、老观念、老办法”，会计管理混乱。再者，在会计监督过程中有些概念很模糊，比如说会计监督、审计监督概念模糊，执法机构职责、权限有待明确。因此随着我国经济多元化的发展，如果有针对性的会计制度和核算体系还不健全，也就难以适应复杂多样的经济活动。第二， 企业管理体制不全，内部控制制度失调。我国企业内部管理和控制制度不全，主要体现在有的单位是根本就缺乏内部监督和控制制度，有的单位虽建立了相应的制度，但这些制度形同虚设，没有得到有效执行，以致会计秩序混乱，徇私舞弊现象经常发生。第三， 企业单位负责人的约束机制不全，阻碍了会计的有效监督。目前，在一些单位中企业管理者为了追求自身短期利益最大化，指使、授权会计机构、会计人员做假帐，伪造会计凭证，办理违法会计事项，从而使得会计工作受制于管理当局，不能独立行使其监督职能，破坏了正常的会计工作。第四， 会计人员综合素质不高，职业道德观念有待加强。一般来说，企业虚假的会计信息也是出自于会计之手，因此会计人员的综合素质以及职业道德观念在会计监督中起着至关重要的作用。我国的改革开放加快了会计与国际接轨的进程，虽解决了量方面的问题，但会计人员整体素质不高，知识结构、学历结构和业务水平偏低，多数没有经过专业培训，而且有的还是无证上岗。再者，会计人员的监督意识不强，法制观念淡薄，缺乏职业风险意识，职业判断能力弱，自我管制能力差，惟命是从，在权大于法的思想支配下，有意造假，使得会计信息失真在所难免。
三、加强会计监督的措施与对策
1、要正确认识会计监督的重要地位。《会计法》强调内部会计监督的目的在于：要使违法违纪行为首先遏制在会计工作初始阶段；不能将不法行为放纵到发生并铸成事实后，再寄希望于社会中介机构去审计、财政等执法部门去查办、社会和政府的监督上。这样做，将减少大量社会成本。由此证明，会计立法的精髓在于强化会计工作内部自身法律监督，即用权力制约权力。如果不承认会计监督的法律地位这个客观事实，则无异于否定《会计法》。只有正视会计监督的法律地位，单位负责人才能严格自律，遵守会计法，维护会计法，杜绝授意、指使、强令会计人员干其随心所欲的事；与会计工作相关的责任人员才能时时、处处把《会计法》奉为圭臬；所有会计人员才无后顾之忧，才能说真话，依法办实事。只有如此，才能确保贯彻实施；才能有利于宏观经济决策，维护公有经济和社会公众利益，促进廉正建设，做到弊绝风清。
2、加快法律体系建设，为会计监督的有效实施提供法律保障。会计监督的有效实施，离不开一系列的法律法规，要加强我国法律体系的建设。我国已颁布了新《会计法》，应尽快出台《会计法》实施细则，提高《会计法》的可操作性；建立和完善统一的会计制度，满足企业多元化经营的需要；明确会计监督、审计监督的执法职责和权限，以实施清晰明了的监督职能；加大法律法规的处罚、赔偿和执行力度，对违规违纪的企业及其连带负责人予以曝光；同时还要强化一些相关配套法律及相关法规的实施，加快会计法律体系的建设步伐，使会计监督真正做到有法可依。
3、明确会计责任主体，加强单位负责人在会计监督中的责任。在实际工作中，有些单位负责人认为自己是负责人，会计上的事情自己说了算，授意、指使、强令会计机构、会计人员按照他的意愿办事，出了问题将其一推了之或者找个替罪羔羊，减轻自己的责任，这些都严重阻碍了会计监督工作的正常进行。因此明确单位负责人的会计责任主体地位，是保证会计信息真实的关键。作为单位负责人，他应对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责，应当保证会计机构、会计人员依法履行职责，不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项，这样就加强了单位负责人为单位会计行为的责任主体的地位，为会计工作者明确行使会计监督职能提供了保障。再者，为了适应现代企业管理制度的要求，单位负责人作为会计责任主体，还必须要懂管理、懂业务、懂财务、懂会计，熟悉有关经济法规，对自己负责，对单位负责，对法律负责。
4、强化企业法人治理机构的会计责任。新的《会计法》对会计工作赋予法律责任，明确了法人治理机构的会计责任，增强企业管理当局通过不恰当会计行为侵害所有者权益的风险，不仅会计人员做假要承担法律责任，而且管理当局授意也将被追诉。新《会计法》有力地约束了会计工作，形成会计活动主体与会计相一致的完整责任主体。消除当前主体权利与行为不一致所导致的责任界定不清，相互之间推诿而影响会计监督难以实现的现象。
5、实行会计委派制。实行会计委派制是现代企业制度下加强所有者监督，维护所有者权益的需要，与现代企业制度并不矛盾。委派制的目的是执行会计监督的会计人员与被监督企业分离，不存在人事及经济利益关系。只有这样才能消除会计人员的后顾之忧，才能真正发挥会计的监督作用，以便具有公正性。因此，实行会计委派制、借助企业外部会计专业力量进行财务监督是必要的和可行的。并且政府实行会计委派制消除了会计人员与企业管理当局在经济利益上的共同关系，再冠以新的会计法确定的法律责任，相信长期困扰的会计信息失真的顽疾将得到彻底根治。
6、严厉制裁，建立对会计违法行为的约束机制。要用法律、行政、市场、经济等手段，规范约束会计主体的行为，推进财务会计诚信体系建设。建议尽快完善会计法规，明确执法依据，以利于执法机关对违法造假行为的制裁;引入民事赔偿制度，明确造假者经济上的赔偿责任，通过诉讼程序迫使造假者退出非法所得，增加违法人员的追假成本。财政部门要在《会计法》赋予的职权范围内，加大对单位负责人、会计主管人员及直接责任人的查处力度，将处理事与处理人相结合，改变以往对违法违规部门对事不对人，屡查屡犯，屡禁不止的局面。对一些典型的案例在媒体公开曝光，营造会计工作法制氛围。要逐步建立健全包括企业、负责人、会计人员、注册会计师、会计师事务所在内的会计信用评价系统，通过制定会计信用评价规则，协调税务、审计等部门搜集整理会计信用信息，建立会计信用档案，加强信用轨迹跟踪，并开设会计信用网站。随着信用评价体系建设的不断深入，信用信息的搜集、评价、发布可交由信用中介机构承担，财政部门着重做好监督工作。可通过报刊、电视、公共网站等媒体进行定期公示，并实行红、黑榜制度，增加对会计造假者的舆论压力，促进诚实守信的职业道德建设。

参考文献：
1、《经济法学》（第二版）：潘静成主编，中央广播电视大学出版社，2000年3月第二版：
2、《林业财务与会计》，赵玉民，《加强会计监督的措施》，2002年第10期；
3、《浙江财税与会计》，湖州市财政局课题组，《加强我市会计监督工作的对策建议》，2003年第2期；
4、《财经理论与实践》，周丽君，《浅议会计监督及其运作要求》，2001年第7期；
5、《财会研究》，顾建平，《试论完善单位内部会计监督机制》，2001年第10期


论 善 意 取 得

田 翠

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内容提要 善意取得是所有权取得的一种方式。善意取得制度是物权法上
的一项重要制度。本文对善意取得的概念、价值基础、理论基础、理论渊源、动
产善意取得的构成要件、不动产的善意取得、及善意取得的法律效果进行了阐述。
以期对我国的物权法、民法典的建立尽绵薄之力，促进社会主义市场经济的发展。
关键字 物权法 善意取得 善意第三人 无权处分
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当前我国正在制定民法典，善意取得是所有权取得的一种方式，应当规定在物权法中。善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”
一、善意取得概述
（一）善意取得的含义
善意取得制度是物权法中的一项重要制度，关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。从理论渊源上看，善意取得制度仅适用于动产；但从价值基础和理论基础上看，善意取得制度适用于不动产亦无不可。动产善意取得，是指无权处分他人动产的让与人将其有权占有的他人的动产交付于买受人，如买受人取得该动产时系出于善意，则取得该动产的所有权，原动产所有权人不得要求受让人返还原物。不动产善意取得，受让人信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易，如受让人取得该不动产时系出于善意，则取得该不动产的所有权，原不动产所有权人不得要求受让人返还原物。
按照法律的一般规则，只有所有权或受人之托、代他人处分的人才有处分或买卖财产的权利，无处分权的人处分他人之物，属于一种侵权行为，其所为的法律行为须于事后取得其权利或经该他人之承认，始生效力，而且，所有权具有追及性，可直接向买受人追回原物。但善意取得制度的意义在于阻却所有权人的追及，允许善意的买受人取得受让物的所有权，保护让与人与受让人之间已经完成的交易，这在一定程度上侵害了所有权人的利益。法律为何会作出这样的抉择呢？这就涉及到善意取得制度的价值基础、理论基础、理论渊源。
（二）善意取得之价值基础
善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要法律制度。其涉及民法财产所有权的静的安全与财产交易的动的安全之保护问题。保护静的安全即是对所有权给予绝对的保护，保护财产交易的动的安全即是对财产流转的保护。善意取得制度本质上是平衡所有权人利益和善意受让人利益的一项制度，一方面旨在一定程度维护所有权人的利益，保证所有权安全，保持社会秩序的平和稳定，另一方面又侧重维护善意受让人的利益，促进交易便捷和保护交易安全。当在保护真正的权利人与保护善意受让人之间发生冲突时，应当侧重于保护善意受让人。这样不仅有利于维护交易的安全，而且有利于鼓励交易；保护善意的受让人将使受让人形成一种对交易的合法性 、对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待，这就对当事人从事交易形成了一种激励机制，使其对交易产生安全感，并能大胆地从事交易。保护善意的受让人将有利于建立一种真正的信用经济，并使权利的让渡能够顺利的、有秩序的进行。在此种情况下，对真正权利人的利益的限制，亦含有把真正权利人选任托付自己财产的当事人考虑不周的责任归咎于他，他自己也应当承担不当选择的不利后果的意思。
在市场经济条件下，若要求每一个进入市场进行交易的民事主体，都对财产的来源情况进行详细考察，无疑会滞缓交易进程，影响社会经济效益，不利于信用经济的建立，也会从根本上破坏市场经济的存在基础。在市场经济条件下，交易日益频繁、交易过程纷繁复杂，且交易越来越需要迅速快捷，因此不可能要求交易当事人在从事交易之前，花费许多时间和精力去调查了解标的物的权利及变动状态，了解交易的对方是否有权作出处分，否则不仅会使交易难以迅速达成而且也会防碍交易的正常进行。善意取得制度适应我国当前发展社会主义市场经济的需要，应确立为民法典中的一项重要制度。
（三）善意取得的理论基础
就实质来看，善意取得制度，是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度。法律为何要牺牲财产的静的安全以保护财产的动的安全呢？这便涉及到善意取得存在的理论基础的问题。关于善意取得存在的理论基础问题，许多学者从不同的角度提出了不同的看法，大致有以下观点：（1）取得时效说。时效制度，以时间及时间之经过为其构成要素，而善意取得制度则与时间及时间之经过没有联系，所以，时效制度与善意取得制度是两种各自独立的制度。（2）权利外形说。占有人应推定其为法律上的所有者，故受让人有信赖之基础。（3）法律赋权说。善意取得是由于法律赋予占有人处分他人所有权的权能。（4）占有效力说。善意取得系由于受让人受让占有后，占有之效力使然。大多数学者认为善意取得制度的理论基础是法律上承认占有公信力的逻辑结果，即赞成权利外形说。
善意取得是所有权取得的一种方式，所有权属于物权，物权是一种对世权，物权对世人的对抗是以对方知情为前提的。因此，物权必须具有向世人公开的手段，这就是占有和登记。动产物权的公示方法为占有；不动产物权的公示方法为登记。物权的变动以占有和登记为公示方法，当事人如果信赖这种公示而为一定的行为，即使占有和登记所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合，也不能影响物权变动的效力。占有仅对动产具有公信力，即动产的占有人即被推定为所有权人。第三人正是基于占有来判断无处分权人是所有人，因此信任他应有处分权而为交易行为的。受让人信任的基础是占有的公信力。对于不动产，只有登记证书才能表征所有权，标的物的转移占有并不移转所有权，只有经登记取得证书后才发生所有权移转的效力，但是，不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，若不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。
（四）善意取得制度的理论渊源
一般认为，善意取得制度是近代以来以日耳曼法的制度设计为基础，又吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。
在古代，调整无权转让关系的法律有两种不同的立法原则，即罗马法的“任何人不得将大于其所有的权利让与他人”的原则；日耳曼法的基于“以手护手”观念，采纳的“所有人任意让他人占有其物的，只能请求该他人返还”的原则。罗马法的原则侧重对所有权人的保护，日耳曼法的原则侧重对受让人利益的保护。罗马法不承认善意取得制度，即使受让人为善意，所有权人也可对其主张所有物返还请求权。但罗马法并非完全无视受让人的利益，而是规定善意受让人可主张时效取得。日耳曼法认为一旦权利人将自己的财产让与他人占有，只能向占有人请求返还占有物，如占有人将财产移转给第三人时，权利人不得向第三人主张所有物返还请求权，而只能向转让人请求赔偿损失。善意取得制度虽源于日耳曼法“以手护手”的原则，但二者在制度设计上仍存在差异。日耳曼法“以手护手”原则采取的是限制所有权追及力之结构，而且适用时根本无须区分受让人为善意还是恶意；善意取得制度采取的是使受让人取得所有权之结构，其目的在于积极地使受让人取得所有权，而非仅仅消极的限制原所有权人之恢复请求权。
善意取得制度之所以源于日耳曼法，是因为在日耳曼法上占有与所有权并未严格区分，占有其物者即有权利，而对物享有权利的也必须占有物，因而受让物的占有者，可能取得权利，而有权利但却未直接占有其物时，其权利的效力也因之减弱。当动产所有权人以自己的意思，将动产托付于他人而由他人直接占有时，所有权人权利的效力减弱，一旦直接占有人将动产让与第三人，所有人就无从对该第三人请求返还。善意取得制度之所以不能追溯到罗马法，是因为在罗马法上所有权概念出现较早，占有和所有权是两个相互独立的概念，所以无法演绎出以受让人误信物的占有人为有处分权人为适用前提的善意取得制度。
二、动产善意取得的构成要件
在我国将要建立的有中国特色的社会主义的民法体系中，应将善意取得制度规定如下构成要件：
（一）受让人须为善意
善意取得中的“善意”系指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状态，这种状况很难为局外人得知，因此，确定受让人是否具有善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况。如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。受让人在让与人交付财产时必须是善意的，至于以后是否为善意，并不影响其取得所有权。如果受让人在让与人交付财产以前具有恶意，则可以推定其接受财产时为恶意。
（二）受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权
善意取得制度是为保护交易安全而设定的，只有在让与人和受让人之间存在交易行为时，法律才有保护的必要；适用善意取得制度，除要求交易行为中让与人无处分权外，必须具备法律行为的其他一切生效要件，如该交易行为本身无效或可撤销，则不能发生善意取得。
善意取得制度的适用还应以受让人有偿取得动产为前提。若无偿转让动产，在许多情况下，本身就表明该动产的来源可能是不正当的，此时一个善意的受让人是不应受让这样的动产的；同时，受让人返还这样的动产并不会给其造成大的损失，受让人应返还该动产。
（三）受让人须实际占有由让与人转移占有的动产
所谓动产占有之转移，包括四种情形：现实交付，简易交付，占有改定，返还请求权之让与。现实交付，即直接占有的转移。简易交付，即受让人已经占有动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付。占有改定，即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有。返还请求权让与，即动产由第三人占有时，出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。在现实交付及简易交付场合，因受让人都已直接占有动产，其可基于善意取得制度取得动产权利，自无疑义。在让与人与受让人之间依占有改定方式进行交易时，基于上述善意取得之价值基础的考虑，不宜支持占有改定方式下的受让人取得所有权。可见，只有当受让人实际占有该动产时，才适用善意取得。
（四）客体物须为（以交付为物权的公示方法的）动产
动产，是指能够移动而不损害其价值或用途的物。动产的公示以占有为原则，登记为例外。以登记为公示原则的动产，如航空器、船舶等，适用不动产善意取得制度的规定。
自近代以来，物被区分为占有委托物与占有脱离物，这通常是各国建立善意取得制度的前提。占有委托物，指基于租赁、保管等契约关系，由承租人、保管人等实际占有的、属于出租人、委托人所有的物。简言之，它是基于真正权利人的意思而丧失占有之物。占有脱离物，是非基于真正权利人的意思而丧失占有之物，如盗品、遗失物等均属占有脱离物。占有脱离物原则上不发生善意取得，而占有委托物则相反，原则上得发生善意取得。这样规定同样是基于上述善意取得之价值基础的考虑。
（五）让与人须为无处分权人
无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。若让与人为有处分权人，则其转让为有权行为，不欠缺法律依据，自然无法适用善意取得制度。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。当真正的权利人拒绝追认时，如果有偿交易行为中的受让人是善意的，无权处分的合同仍然有效，受让人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权。
（六）让与人须为动产的占有人
善意取得中，因受让人为善意受让占有，故须有让与人占有可资信赖，始有善意之可言，让与人若非动产占有人，就没有占有的公信力。占有仅须让与人对动产有现实的管领力即可，而不以对动产的直接占有为必要。换言之，即使对动产为间接占有、辅助占有乃至瑕疵占有，也无不可。
三、不动产善意取得
关于善意取得制度是否适用于不动产，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。主要有否定说和肯定说，否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同；持肯定说的学者虽然都承认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。我认为善意取得制度亦可适用于不动产，不动产的善意取得主要发生于以下两种情况：第一种情况是，共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的，受让人在善意时即可取得所有权。第二种情况是，不动产登记瑕疵，受让人信赖此发生的不动产所有权转移。
如上所述，善意取得制度是以日耳曼法的制度设计为基础，又吸纳了罗马法上取得时效制度中的善意要件，从而得以产生发展起来的。日耳曼法的“以手护手“原则注重权利的外观，该原则虽然并未蕴含交易安全的理念，但却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了极强的生命力。善意取得适用于不动产是由于第三人信任不动产的表征手段——登记所致，登记与占有都具有表征权利的功能。由于我国目前的登记制度较为混乱和不规范，登记的程序和审查制度也尚待改进，我国不动产登记中的错漏在所难免，为保护不动产交易的安全，我国将来的物权立法中应当确立不动产的善意取得制度。
各国立法对善意取得制度是否适用于不动产存在差异，主要原因在于各国的不动产登记制度不同。采形式审查主义的国家，善意取得制度一般不适用于不动产；采实质审查主义的国家，善意取得制度一般适用于不动产。这是因为采形式审查主义的国家，对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记证上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问，这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力，依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。我国对不动产登记实行的是实质审查主义，所以，我国应建立完善的不动产善意取得制度。
不动产善意取得的构成要件，基本上与动产相同。不动产善意取得须受让人信赖登记证书而与让与人交易，事后真正的权利人主张该买卖行为无效，受让人可主张善意购买而取得所有权。不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件，即必须缔结不动产买卖合同、交付标的物并进行过户登记。只有履行完登记手续的善意受让人才可以取得所有权，在这里登记的作用相当于动产的交付。
四、善意取得的法律效果
善意取得制度涉及三方当事人，即原所有权人，让与人和受让人。在符合以上善意取得制度的构成要件的情况下，即可适用善意取得制度，下面将适用善意取得制度产生的法律效果分述如下：