湖南省娄底市人民政府


市政府令第32号 娄底市物业管理暂行办法
　 　

《娄底市物业管理暂行办法》已经2010年12月1日市人民政府第13次常务会议通过，现予发布。自2011年1月1日起施行。　　

　 　

　 　

　 　

市 长 　　

　　

二○一○年十二月三十日　　　

　 　

　 　

　 　

娄底市物业管理暂行办法　　

　　

第一章 总则　　

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规、规章，结合本市实际，制定本办法。　　

第二条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业（房屋及配套的设施设备和相关场地）进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。　　

第三条 物业管理实行政府引导、业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循公开公平、诚实守信、市场竞争和服务规范的原则。　　

第四条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县市房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。　　

住建、城管、公安、规划、环保、物价等行政主管部门，按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的相关行政管理工作。　　

供水、排水、供电、供气、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照各自职责负责相关监督管理工作。　　

第五条 县市区人民政府应当指导做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。　　

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会，业主委员会的成立及其活动进行协助、指导和监督，并协调处理矛盾纠纷。　　

第二章 业主、业主大会、业主委员会　　

第六条 物业的所有权人为业主。　　

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。　　

业主、业主大会、业主委员会在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。　　

第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。　　

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。　　

物业管理区域内业主人数较少，且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。　　

第八条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：　　

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；　　

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；　　

（四）参加业主大会会议，行使投票权；　　

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；　　

（六）监督业主委员会的工作；　　

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；　　

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　

（九）监督物业共有部门、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；　　

（十）法律、法规规定的其他权利。　　

第九条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：　　

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；　　

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；　　

（五）按时交纳物业服务费用；　　

（六）法律、法规规定的其他义务。　　

第十条 物业管理区域根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。　　

新建物业，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的物业，拥有共同的配套设施设备的，应当划定为一个物业管理区域。　　

第十一条 物业管理区域具备下列条件之一的，可以筹备召开首次业主大会。　　

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积超过物业总建筑面积60%以上的；　　

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。　　

第十二条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过物业总建筑面积50%时，建设单位应当向物业所在地的房屋行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府报送筹备首次业主大会所需的文件资料：　　

（一）物业管理区域证明；　　

（二）房屋及建筑物面积清册；　　

（三）业主名册；　　

（四）建筑规划总平面图；　　

（五）交付使用共用设施设备的证明；　　

（六）物业服务用房配置证明；　　

（七）其他有关的文件资料。　　

第十三条 筹备首次业主大会需要由小区10%以上业主提出申请。街道办事处或乡镇人民政府应当自接到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。　　

首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，由街道办事处或乡镇人民政府确定，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。　　

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会组织业主推荐。　　

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。　　

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。　　

第十四条 业主委员会委员侯选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。　　

第十五条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：　　

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；　　

（二）选举、更换业主委员会和业主委员会委员；　　

（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；　　

（四）选聘和解聘物业服务企业；　　

（五）决定管理、使用和筹集专项维修资金；　　

（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；　　

（七）申请分立或者合并物业管理区域；　　

（八）法律、法规或管理规约确定应由业主共同决定的其他事项。　　

决定本条第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　

第十六条 业主拒付物业服务费，不交纳专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。　　

第十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以栋、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会，但业主代表人数不得少于50人，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。　　

第十八条 业主委员会由5至11人单数组成。业主委员会成员所从事的工作不计报酬。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：　　

（一）具有完全民事行为能力；　　

（二）遵守国家有关法律、法规；　　

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；　　

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；　　

（五）具有一定的组织能力；　　

（六）具备必要的工作时间。　　

第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的房屋行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府办理备案手续：　　

（一）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；　　

（二）管理规约、业主大会议事规则；　　

（三）业主大会决议；　　

（四）业主委员会委员名单及其产权证明、身份证明复印件。　　

第二十条 业主委员会委员实行任期制，每届任期为3—5年，可连选连任。有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：　　

（一）任职期限届满的；　　

（二）不再具备业主身份的；　　

（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；　　

（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；　　

（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；　　

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。　　

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交的，街道办事处或乡镇人民政府应当责令移交。抗拒责令移交的，通过诉讼途径解决。　　

第三章 前期物业管理　　

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。　　

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并将前期物业服务合同和临时管理规约报所在地房屋行政主管部门审核备案，其内容在销售场所向物业买受人明示，予以说明。　　

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。　　

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。　　

第二十三条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容。　　

前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。　　

第二十四条 新建物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。　　

符合以下情况之一的，经物业所在地房屋行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：　　

（一）投标人少于3个的；　　

（二）多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的；　　

（三）高层住宅项目总建筑面积在1.5万平方米以下的；　　

（四）非住宅项目（含商住一体，多层、高层混合）总建筑面积在1.5万平米以下的。　　

第二十五条 招标人可以委托具有相应资格的机构代理招标事宜。有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。　　

招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建招标工作小组：　　

（一）招标人是新建物业建设单位或相关物业产权人的，其法定代表人（负责人）或其代理人应当参加招标工作小组；已组建业主委员会的，应当有业主委员会代表参加招标工作小组；　　

（二）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上；　　

（三）招标公告和招标文件应符合法规政策要求。　　

第二十六条 前期物业管理招标一律实行公开招标。　　

一个物业管理区域分期建设或由多家公司建设的，招标人应明确一致，按总体规划建筑面积一次性招标。　　

物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。　　

第二十七条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料。　　

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；　　

（二）设施设备的安装，使用和维护保养等技术资料；　　

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；　　

（四）物业管理所必需的其他资料。　　

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。　　

第二十八条 建设单位应当按照房屋总建筑面积的3‰—5‰在物业管理区域内配置物业服务用房，且具备基本的通风、采光等条件和进行普通以上装修。物业服务用房包括：客服接待、项目档案资料保存，工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的座落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于100平方米，其中地上房屋不得低于80平方米　。　　

第二十九条 物业管理用房所有权属于全体业主共有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。　　

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在建设单位办理房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房进行产权登记备案。　　

第四章 物业服务 　　

第三十条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。　　

外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，需在本市所在地工商行政管理部门注册成立分公司，并持物业服务企业资质证书副本（原件、复印件）、营业执照副本（原件）、法人身份证明等资料，到所在地房屋行政主管部门备案。　　

所在地房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。　　

第三十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据与业主委员会签订的物业服务合同，对物业管理区域实施统一的物业管理。　　

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用标准，双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。　　

第三十二条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起15日内，将物业服务合同报所在地房屋行政主管部门备案。已成立业主大会的，备案时应当附送业主大会选聘该物业服务企业的决议。　　

第三十三条 业主委员会应当在物业服务合同期满的90日前，组织召开业主大会作出是否延续物业服务合同的决定，并在合同期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。　　

业主大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不愿延续物业服务合同的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。　　

业主大会决定通过招投标方式选聘新的物业服务企业的，应当在原物业服务合同期满的30日前完成招投标工作。　　

第三十四条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。　　　

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。　　

第三十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。　　

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。　　

如业主无正当理由，拖延办理物业交付手续的，物业服务费用从建设单位书面通知办理入住手续的次月开始计收，由业主交纳。　　

空置房按物业服务费90%收取。　　

县级以上价格行政主管部门会同同级房屋行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。　　

第三十六条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。 　　　

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满的3个月前通知业主委员会。　　

第三十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与业主委员会完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：　　

(一)移交物业共用部分； 　　　　

(二)移交本办法第二十七条规定的相关资料； 　　　　

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；　　　　

(四)结清预收、代收的有关费用； 　　　　

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。　　　　

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。 　　　　

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，可以申请仲裁或依法提起诉讼，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。　　　　 　　

第三十八条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。　　

第五章 物业使用与维护 　　　　

第三十九条 业主、物业使用人应当合理、正当地使用专有部分，禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：　　

（一）改变房屋承重结构；　　

（二）违法搭建建筑物、构筑物；　　

（三）堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品；　　

（四）排放、制造超过规定标准的噪音、振动；　　

（五）违反规定饲养家畜、家禽（含宠物）；　　

（六）违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；　　

（七）法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。　　

第四十条 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及（临时）管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，并依法经规划、国土资源、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。　　

第四十一条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位和个人侵占、处分或者改作他用。　　

利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规、规章和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。　　

第四十二条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。　　　　

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。　　

第四十三条 业主大会决定收取车辆场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。　　

第四十四条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。　　

专有部分保修期满后的维修责任，由业主自行承担；共有部分保修期满后的维修责任，由相关业主按专有部分面积比例共同承担。　　

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。　　

第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。　　

第四十六条 建立建筑物及其附属设施的专项维修资金，专项用于建筑物及其附属设施保修期满后共有部分的维修、更新、改造。　　

第四十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等相关责任。　　

第四十八条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。 　　　　

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。　　

第六章 社区物业管理　　

第四十九条 全面推行社区物业服务，按照先试点、逐步推广的原则，尽快建立政府引导、市场运作、居民自治的物业服务运行机制。　　

新建住宅小区必须全面推行市场化、专业化的物业服务；　　

基本具备物业管理条件的小区，由街道办事处或乡镇人民政府或居民委员会成立物业服务中心，指导和帮助小区依法选举产生业主委员会，通过引入物业公司或社会服务组织，开展居民自治等方式实行物业管理；　　

暂不具备实施市场化物业服务条件的小区，要引导社会组织以低偿、微利的方式，开展社区物业服务。　　

第五十条 街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会的社会管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。　　

第五十一条 住建、城管、公安、规划、环保、物价、房产等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。　　

第五十二条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会负责召集，由物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和住建、公安、城管、规划、物价、房产等部门参加。联席会议主要协调下列事项：　　

（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；　　

（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；　　

（三）物业管理区域内发生的突发事件；　　

（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；　　

（五）需要协调的其他物业管理事项。　　

第五十三条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法提起诉讼。　　

第五十四条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、消防安全、医疗卫生、体育健身、计划生育等社会服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。　　

第五十五条 旧住宅区实施综合改造前，应当由街道办事处或乡镇人民政府组织召开业主大会，落实改造管理方案，签订管理规约。旧住宅区可以实行专业管理和社区管理等模式。　　

第五十六条 旧住宅综合改造后，相关业主应当主动参与日常管理，并承担区域内的道路、绿化和供排水等公用设施设备的日常养护和维修管理，卫生清洁等费用。　　

第五十七条 旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。　　

第五十八条 未建立住宅专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳住宅专项维修资金；物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集住宅专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充住宅专项维修资金。　　

第七章 法律责任　　

第五十九条 对违反本办法有关规定的行为，按下列方式进行处理：　　

（一）建设单位违反本办法第二十七条规定，不履行资料移交义务的，由所在地房屋行政主管部门责令限期改正；　　

（二）建设单位违反本办法第十二条规定，未按规定提交筹备首次业主大会所需资料的，由物业所在地街道办事处或乡镇人民政府责令限期改正；　　

（三）物业服务企业违反本办法第三十二条规定，未按时将合同报送备案的，由所在地房屋行政主管部门责令限期改正；　　

（四）物业服务企业违反本办法第三十六条规定，擅自停止物业服务的，由所在地房屋行政主管部门责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任；　　

（五）违反本办法第三十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由所在地房屋行政主管部门责令限期交接；　　

（六）业主、物业使用人违反本办法第三十九条规定，从事危及建筑物安全或者损害他人合法权益的，由相关职能部门依法查处。　　

有其他违反国务院《物业管理条例》行为的，按国务院《物业管理条例》的有关规定处罚。　　

第六十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地房屋行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。　　

第八章 附则　　

第六十一条 本办法所称业主，指房屋所有权证载明或者其他法定文件确定的所有权人。若所有权为2人以上共有的，或业主为法人或其他组织的，应当依法确定一个自然人为业主的代表人。　　

第六十二条 本办法所称共用部位，指一栋房屋内部，由业主、物业使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、内天井、房屋承重结构（包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等）、室外墙面等部位。　　

第六十三条 本办法所称共用设备，指由业主、物业使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱（群）、避雷装置、消防器具等设备。　　

第六十四条 本办法所称共用设施，指由业主、物业使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、照明路灯、文化体育器械（包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等）、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱（房）、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、售电售水系统等设施。　　

第六十五条 本办法自　2011年1月1日起施行。　　



论我国涉外海事案件审判中的
国 家 主 权 原 则

倪学伟

随着十一届三中全会“对外开放”政策的实施，我国的国际经济贸易迅猛扩大，国际海上货物运输欣欣向荣。为顺应这一经济形势发展内容客观需要，我国先后组建了广州、上海、青岛、天津、大连、武汉、海口和厦门等八家海事法院，并正在积极筹建海事高级法院。海事法院成立以来，受理并审结了大量的海事、海商案件及海事执行方面的案件，为我国海事审判赢得了良好的国际声誉。
根据最高人民法院《关于海事法院收案范围的规定》，我国海事法院受理案件的范围基本上可以分为三大类：(一)国内法人、公民之间的案件,(二)我国法人、公民同外国或地区法人、公民之间的案件；(三)外国或地区法人，公民之间的案件。显然，第(二)(三)类案件中的当事人有一方或双方都是外国人，法律关系的主体具有涉外性，因而这样的案件是涉外海事案件。我国海事法院审理这类涉外海事案件，应根据其法律关系具有涉外因素的特殊性，切实有效地贯彻执行国家主权原则，保障我国的国家利益和双方当事人的合法权益。
我国海事法院审理涉外海事案件，国家主权原则是一个根本性的指导原则。所谓国家主权原则，是指一个国家处理自己内部事务的最高权力原则和处理对外事务的独立主权原则。国家主权是一个国家的根本属性，丧失主权的国家不是一个真正的国家，而只可能是别国的附属或殖民地。国家主权原则在涉外海事案件的审理中集中地表现为国家对涉外海事案件行使审判权的原则，亦即国家对法律规定范围内的涉外海事案件，根据国家法律上的强制规定，或法律所允许的当事人的自由选择而享有对该案的管辖、审理、判决和执行的权力。一个国家只能在政治上、经济上取得了完全的独立，才可能在涉外海事案件的审理中真正地、切实有效地贯彻执行国家主权原则。
在半封建、半殖民地的旧中国，各帝国主义列强横行无理地在中国境内行使所谓领事裁判权，即在中国境内的涉外案件，包括涉外海事案件，中国法院无权管辖，而须交由有关国家驻中国的领事处理。这种领事裁判权是对中国司法审判权的粗暴干涉和剥夺，中国主权丧失殆尽。新中国成立后，坚决彻底、干净地废除了这种丧权辱国的领事裁判权制度，恢复和完善了国家的主权。现在，我国海事法院对涉外海事案件行使审判权就是国家主权原则在司法实践领域的体现。作为一个曾经饱受帝国主义领事裁判权制度欺凌的国家来说，在涉外海事案件的审理中贯彻执行国家主权原则就有了尤其重要的意义，这也是本文的旨意所在。
国家主权原则在涉外海事案件的审判中表现为各种各样的内容，但归纳起来主要有如下四种：

(一)我国海事法院受理的涉外海事案件，在诉讼程序上适用我国民事诉讼法的有关规定，在调整当事人具体权利、义务内容的实体法的适用问题上根据我国有关冲突法的规定处理。
涉外海事案件，无论是一方当事人是外国人，还是双方当事人都是外国人，从广义上讲，都是含有涉外因素的民事案件。我国海事法院对这种涉外海事案件的审判，实质上都是属于对涉外民事案件审判的总范畴。我国民事诉讼法第185条明确规定，对于在我国领域内进行的这种案件，适用我国民诉法第五编的规定，第五编未规定的内容，则适用民诉法的其他有关规定。另外，根据世界各国对涉外海事案件审理的通行惯例，各国法院在受理、审判涉外海事案件时，都是适用法院地国家程序法的规定。因此，我国海事法院受理涉外海事案件适用我国民诉法的规定，既符合我国法律的规定，又是与国际社会通行作法相吻合的。基于在涉外海事案件的审判中贯彻执行国家主权原则的明确立场，我国海事法院在受理、审判及执行涉外海事案件的诉讼程序问题上，必须完全排除外国程序法适用的可能性，只能做出唯一的选择，即适用我国民事诉讼法的规定。
我国海事法院在选择适用调整涉外海事案件当事人具体权利义务内容的实体法问题上，一般应优先适用我国的法律规定，如优先适用我国的《民法通则》、《海洋环境保护法》、《海上交通安全法》等法规的有关规定，从而切实维护我国法律的尊严和严格保障我国独立自主的主权。当然，如果我国参加或缔结的国际条约与我国现行法律有不同规定的，则海事法院应适用该国际条约的规定，但我国声明保留的条款除外。这种适用国际条约的做法与涉外海事案件审判中贯彻国家主权原则并不相悖，因为所适用的国际条约是我国缔结或参加的，是我国自愿作出意思表示同意和接受国际条约约束的，是国家意志的表现，因而从根本上说，这种情况下的国际条约的适用恰恰是国家主权的体现，而不可能与国家主权原则相抵触。
如果我国法律和我国参加或缔结的国际条约对某一涉外海事案件都没有作出规定，那么我国海事法院可以考虑适用国际航运惯例来调整双方当事人的具体权利义务关系。国际航运条例是在国际船舶远洋运输中逐渐形成的不成文的行为规则，是海商法最古老的渊源。国际航运惯例具有如下特点：(1)未经正式立法程序或以国际条约形式加以规定，具有不成文性；(2)经长期的反复实践而逐步形成，具有较悠久的历史；(3)内容不违反社会公共秩序和善良风俗，与基本法律原则不相抵触；(4)为国际航运界众所周知。我国海事法院处理涉外海事案件，在一定条件下适用国际航运惯例是有其法律根据的，如我国民法通则第142条第三款就明确规定“中华人民共和国法律和中华人民共和国缔结或者参加的国际条约没有规定的，可以适用国际惯例。”因此，海事法院在一定条件下适用国际航运惯例，并非是海事法院任意性地创设一种法律渊源，这种国际航运惯例的适用是国家法律许可的，是在国家主权范围之内的适用，就本质而言，也是国家主权的一种体现形式。

(二)我国海事法院审理涉外海事案件，应在平等互利的基础上贯彻执行当事人海事诉讼权利同等原则和海事诉讼权利对等原则。
涉外海事案件涉及不同国家和地区当事人的切身利益，要通过司法程序正确地保护这些利益，必须首先要在当事人的海事诉讼权利方面贯彻同等原则。海事诉讼权利同等原则是正确保障双方当事人实体权利的基本前提，这一原则的表现是，在我国海事法院提起诉讼或应诉的一方外国当事人应与我国一方的当事人同等地享受海事诉讼权利，同等地承担海事诉讼义务；如果海事法院审理的案件的双方当事人都是外国人，那么双方当事人享有的海事诉讼权利和承担的海事诉讼义务也应当是同等的。我国海事法院在审理涉外海事案件时，无论是对本国一方当事人，还是对外国一方当事人或外国双方当事人都一律平等对待，既不因为是 外国人而限制其诉讼权利，也不因为是本国人而扩大其诉讼权利。只有赋予了涉外海事案件当事人同等的诉讼权利，使之具有同等的诉讼地位，才可能进一步有效地保障双方当事人的实体权利，促使案件公正解决。
但是，我国海事法院处理涉外海事案件，贯彻执行当事人海事诉讼权利同等原则时，必须要严格遵循平等互利的基本准则，必须从维护国家主权和尊严的大前提出发，我们坚决反对在涉外海事案件中搞单方面的当事人海事诉讼权利同等。
众所周知，涉外海事案件一般都会涉及不同社会制度下不同国家或地区当事人的利益，国家之间的关系十分复杂且又随着政治风云的变幻而经常变化，因而有可能导致某外国法院对我国公民或法人在其国家内的海事诉讼权利进行限制的情况发生。对于这种情况，如果我国海事法院再一如既往地对该外国当事人予以同等的海事诉讼权利，必然有损于我国的主权，有损于一个独立国家应有的尊严。根据国家主权原则，对于限制我国当事人海事诉讼权利的该外国的当事人，我国海事法院也对等限制其海事诉讼权利，即对该外国当事人实行海事诉讼权利对等原则。只有这样，才能有效地保护我国海事当事人的合法权益，维护一个独立国家的主权和尊严。当然，我国海事法院在对外国当事人执行诉讼权利对等原则时，必须严格按照有关法律的规定办理，即我国海事法院只有在外国法院首先限制我国当事人的海事诉讼权利时，才能够对该外国当事人采取对等的、相应的限制措施，我国海事法院不能首先限制外国当事人的海事诉讼权利。也就是说，对于涉外海事案件中的外国当事人，我国海事法院首先采取的还是海事诉讼权利同等原则，只有当该外国法院限制我国当事人的海事诉讼权利时，才能采取对等原则。
海事诉讼权利对等原则与海事诉讼权利同等原则都是国家之间交往中平等互利基本准则在海事诉讼领域中的具体体现，实质上它们是一个问题的正反两方面，实施海事诉讼权利同等原则，是直接贯彻平等互利的基本精神，而海事诉讼权利对等原则的执行，则是对违反平等互利准则的行为的反报，目的还是为了达到两国和两国当事人之间的平等互利。不言而喻的是，平等互利是国家主权原则的基本要求之一，因此海事诉讼权利同等原则与海事诉讼权利对等原则的共同核心都是国家的主权问题，即坚持国家主权原则的问题。

(三)我国海事法院对于涉外海事案件中国家行为和国家财产的司法豁免权问题，应根据具体情况，分别作出处理，以便于维护我国的国家主权，并尊重对方国家的国家主权。
根据传统国际法的“平等者之间无管辖权”的惯例，国家行为和国家财产不受另一个国家司法机关的管辖，不能对之提起诉讼，不能要求提供担保和强制执行，亦即国家行为和国家财产享有完全的司法豁免权。这种国家行为和国家财产的豁免权制度是世界各国公认并共同遵守的一项国际法准则。我国坚持国家行为和国家财产享有司法豁免权，同时也尊重并保护外国的国家行为和国家财产在我国享有司法豁免权。
但是，由于世界各国的社会经济制度不同，而不同社会经济制度的国家之间又要越来越多地从事彼此间的国际经济贸易往来，因而国家行为和国家财产绝对豁免权的主张势必要成为阻碍这种国际经济贸易往来的桎梏。譬如，中国、苏联等社会主义国家从事国际远洋货物运输的船舶都是国有船舶，如果坚持这种国有船舶都享有完全的司法豁免权，不承担贸易上的债务和责任，那么在短时间内所有的贸易伙伴都会退避三舍，拒绝与之进行贸易往来。在这种情况下，一种变通的措施就是：从事公务活动的国家行为和国家财产享有司法豁免权，从事商业活动的国家行为和国家财产不享有或主动放弃司法豁免权，从而既维护了国家的主权和尊严，又保证了国际经济贸易的正常进行。
我国海事法院在受理涉外海事案件时，如果涉外一方的当事人是国家，或诉讼标的是国家行为或国家财产，那么就应首先考虑该诉讼主体或诉讼标的是否应该享有或是否主张了司法豁免权利。如果应该享有并主张司法豁免权利，且又符合有关国际公约和我国法律的规定，那么就应根据国家主权原则中的“平等者之间无管辖权”的准则，不予受理这样的涉外海事案件，而通过其他途径予以解决。如某一军事集团在海上进行军事演习，有一架战斗直升机油料耗尽，不得已迫降在中国的一艘集装箱货船上，构成海上救助。由于战斗直升机是国家财产，进行军事演习是国家行为，因而享有完全的司法豁免权，我国海事法院就不应管辖和受理这样的涉外海事案件，可以通过外交途径或其他途径协商解决。
如前所述，我国并不主张所有的国家财产或国家行为都有司法豁免权，而仅是有条件地赋予国家行为和国家财产豁免的权利。在上一案例中，如果直升战斗机所有权国主动放弃了司法豁免权，愿意通过司法途径予以解决，那么我国海事法院有权受理，并依法作出判决和执行。一般而言，在涉外海事案件中，如果国家、国有船舶从事国际远洋商业货物运输，通常世界各国都并未主张司法豁免权利，因而在这种商业远洋货物运输的情况下发生的海事案件，我国海事法院可以受理并依法判决和执行。这是国家行为和国家财产司法豁免权原则的例外，世界各国都普遍予以公认，因而也可以说是国家主权原则的另一种表现形式。

（四）我国海事法院审理涉外海事案件，应使用我国通用的语言文字进行，外国一方当事人需要委托律师代理诉讼的，应一律委托中国律师，而不得委托其本国或任何第三国的律师。
目前世界各国法院审理涉外案件，都一律使用法院所在国的通用语言文字进行，这既是维护国家主权的需要，又是为了保障诉讼的顺利进行。所以我国各海事法院审理涉外海事案件，应使用我国通用的语言文字进行，即从我国目前海事法院的地理位置分布情况来看，应一律使用汉字和汉语进行，不得使用我国的其他语言文字，更不得使用外国语言文字。涉外海事案件外国一方当事人向我国海事法院提交的诉讼文书、证据材料等，都应附有汉语译本，否则不得接收。在询问、调查、开庭审理的程序中，应使用汉语进行，并使用汉字记录在卷。当事人要求提供翻译或自带翻译的，应当准许，所需费用由当事人承担。
涉外海事案件的外国一方当事人在我国海事法院进行诉讼，需要委托诉讼代理人的，根据我国有关法律的规定，必须委托中国律师或中国的其他公民。如果外国一方当事人委托其本国律师或任何第三国律师来中国参加海事诉讼，我国海事法院将依法不予接受。这是因为，律师制度是各国司法制度的有机组成部份，是国家主权的构成要素之一，任何一个有独立主权的国家都不可能允许外国司法制度在其领域内开展业务，干预其司法事务。因此，外国律师不能接受其本国人或第三国当事人的委托，担任海事诉讼代理人，到我国海事法院代理海事诉讼。
涉外海事案件的外国一方当事人需要委托诉讼代理人的，必须以中国律师或中国公民为限，在办理其具体委托业务时，应(一)外国一方当事人直接到中国境内的律师事务所或法律顾问处委托律师的，应填写明确的授权委托书，并按规定交纳案件代理费用。(二)外国一方当事人直接到中国境内委托中国公民代理海事诉讼的，应提交授权范围明确的委托书，并依法支付双方协商的代理费用。(三)外国一方当事人不在中国境内而委托中国律师或中国公民代理海事诉讼的，应递交经所在国公证机关证明和我国驻该国的使、领馆认证的授权委托书，并按规定交纳代理费用。涉外海事案件的外国一方当事人只有在依法办理了这些委托手续后，我国海事法院才接受其委托的海事诉讼代理人，该海事诉讼代理人才能以合法的身份和应有的资格代其参加海事诉讼，并依照授权委托书的授权范围处分实体权利。

综上所述，贯彻执行国家主权原则是保证涉外海事案件正确公证审判的基本前提，是保证我国独立自主执法、司法的重要条件。我国海事法院在审理涉外海事案件时，必须自始至终无条件地贯彻执行国家主权原则，坚决维护国家的主权与尊严。这是我国作为独立的国际法主体在海事司法领域中的最基本要求，

本文首次发表于《远洋运输》1991年第4、5期。
倪学伟 广州海事法院法官。电话：020-3406 3886 电子邮箱：nxw8859@163.com