房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 16:55:35   浏览:8222   来源:法律资料网
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房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

财政部


房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

国务院有关部门、直属机构、企业单列集团,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
近几年来,随着城镇住房制度改革的不断深化,房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题,必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为,加强财务管理,我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上,制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们,请认真贯彻执行。
为了适应房地产开发经营业务发展的需要,进一步规范房地产开发企业财务行为,加强房地产开发企业财务管理,现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下:
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目,暂按如下规定处理:1.项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的,主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后,主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品,应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2.项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的,主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后,主办企业对外出售项目开发产品,应将预收账款转为营业收入,并相应结转营业成本。项目利润形成后,按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同,合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的,房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后,房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品,应按合同规定的转让价格计入营业收入,并相应冲转预收账款,结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的,按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目,按照法律、法规的规定,应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的,按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本;不需支付土地使用权出让金的,按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后,房地产开发企业分配合作方开发产品,按照合同、协议约定的价值计入营业收入,并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程,不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后,应按照委托方确认的结算价款,计入营业收入,并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产,应视同销售处理,并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产,应作如下处理:1.出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的,土地使用权转让收入计入其他业务收入,该项土地使用权(无形资产)摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。2.出售合同中实行房地产统一作价的,房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出,计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的,所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时,应将周转房转作开发产品处理,并按照合同、协议约定价值计入营业收入,按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后,方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款,只能用于相关的工程建设,并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后,应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前,与承租人签订商品房租赁预约协议,取得的商品房预租价款,作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后,应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用,再根据合同、协议约定出售给该承租人,所取得的价款应按下列情况处理:租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入;租赁期满,承租人愿意购买该商品房,企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定,在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时,与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单,按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间,收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定,租金收入可用于冲抵售房价款,企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用,在开发产品完工之前,计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用,计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入,但确需发生业务招待费的,须经主管财政机关批准后,方可按当年完成房地产开发工作量(即开发成本的当年借方发生额)的60%预计营业收入,并在下列限额内据实列入待摊费用;预计全年营业收入在1500万元以下的,不超过年预计营业收入的5‰;预计全年营业收入超过1500万元(含1500万元)但不足5000万元的,不超过该部分预计营业收入的3‰;预计全年营业收入超过5000万元(含5000万元)但不足1亿元的,不超过该部分预计营业收入的2‰;预计全年营业收入超过1亿元(含1亿元)的,不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始,应将待摊的业务招待费,在3-5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施,建设规模占开发项目比重较大的,经主管财政机关批准后,房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设,不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施,房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施,不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时,按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)作为代收代缴款项管理,并专户存储。按照国家规定,房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时,相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间,产生的利息净收入转入本金,不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费,计入销售费用。开发产品出售后,在保修期内发生的维修费,冲减质量保证金(应收账款);质量保证金不足冲减的部分,计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。



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  【提要】

  随着数字科技的不断发展和网络的普及,我们从网络上得到了前所未有的大量信息,宪法规定公民的言论自由权得到了充分的体现与满足,各种网络平台的不断完善给我们的生活带来了极大的方便。一些别有用心之人也开始利用这个条件,哗众取宠搞网络炒作,利用当今网民对政府、司法的敏感,对一些涉政涉诉事件扭曲事实、添油加醋,甚至是恶意诽谤、造谣抹黑,损害公共利益,侵害公民合法权益,破坏社会和谐稳定。

  网络谣言已成为社会公害、网络“毒瘤”,不仅使善良的人们受骗上当,损害社会诚信,破坏公共秩序,影响正常社会生活,而且严重干扰了正常的网络传播秩序,直接危及我国互联网的健康发展,危害极大。而我国法律对网络造谣者和传谣者的惩处力度与之所造成的危害程度不相适应。

  本文从分析网络谣言的形成原因及构成主体方面入手,总结国内外针对网络谣言的刑事立法现状,对我国网络谣言刑事立法提出建议,以期加大对网络造谣者和传谣者的惩处力度,以惩罚犯罪,维护社会秩序和网络秩序。

 
  【前言】

  随着数字科技的不断发展和网络的普及,我们从网络上得到了前所未有的大量信息,宪法规定公民的言论自由权得到了充分的体现与满足,各种网络平台的不断完善给我们的生活带来了极大的方便。网络的迅猛发展在给信息交流带来快捷方便的同时,不仅为许多在实际工作中不好解决、难以解决的事情提供了一条捷径。不乏有一些因政府不当行政、司法不公、官员贪污腐败等原因给群众造成利益损害的事件被网络曝光从而得到解决的事例,但同时网络的迅猛发展也使谣言“插上了翅膀”。特别是近几年来,随着手机短信、即时通讯工具和微博等新兴媒体的崛起,网络谣言也呈激增之势。一些别有用心的人也开始利用这个条件,哗众取宠搞网络炒作,利用当今网民对政府、司法的敏感,对一些涉政涉诉事件扭曲事实、添油加醋,甚至是恶意诽谤、造谣抹黑,损害公共利益,侵害公民合法权益,破坏社会和谐稳定。

  网络谣言已成为社会公害、网络“毒瘤”,不仅使善良的人们受骗上当,损害社会诚信,破坏公共秩序,影响正常社会生活,而且严重干扰了正常的网络传播秩序,直接危及我国互联网的健康发展,危害极大。而我国法律对网络造谣者和传谣者的惩处力度与之所造成的危害程度不相适应,因此作者认为我国急需对此类造谣传谣行为制定相关刑罚,加大对网络造谣者和传谣者的惩处力度,以惩罚犯罪,维护社会秩序和网络秩序。

  一、网络谣言的成因

  谣言,自古有之。《吕氏春秋•慎行》中的“察传”曾如此描述:“夫得言不可以不察,数传而白为黑,黑为白。故狗似獗,獗似母猴,母猴似人,人之与狗则远矣。” (1)这是古代对于事物传播进而变异的描写,可算是对谣言最早的描了。在网络媒介不发达的时代,“口口相传”的人际传播是谣言传播的主要渠道。而在今天,网络媒介已经能够同时具备“点对点”的人际传播和“点对面”的大众传播的双重功能,信息传播随意性的增强和成本的降低,使网络成为了滋生谣言的温床。另一方面,网络的便捷性也在逐渐改变着普通民众的媒介接触习惯,上网逐渐成为很多人的获取信息、传播信息的主要方式,因而,谣言等虚假信息传播的网络化趋势也越来越明显。(2)分析网络谣言的形成及发展,以下三类角色构成网络谣言的基础构成:

  1、谣言的制造者。只要社会还处于不完善的发展状态,就会不同程度地存在对社会的不满、抱怨乃至仇视,因而也就会出现形形色色的造谣者。造谣者既有煽动颠覆国家政权的所谓异议人士,也有基于个人或机构利益需要的虚假信息发布者;既有仇视国家和社会的恐怖谣言制造者,也有仅仅处于发泄个人不满的攻击而贬损他人名誉的无聊者,这些造谣者虽然身份和出发点不同,但目的和造成的后果则是相同的,那就是通过捏造事实、编造虚假信息发泄对社会的不满,在社会中制造恐怖、不安、焦虑的氛围。

  2、传谣者。传谣者并不直接制造谣言,但一些毫无根据的网络谣言几经流传,“一传十、十传百、百传万”,添油加醋,变得三人成虎,煞有其事,极有欺骗性。而传谣者往往因其数量众多而产生法不责众的侥幸心理,其实在网络谣言的危害方面在某种程度上起了更加恶劣的作用。

  3、信谣者。由于我国社会正处于转型期,一部分人由于各种原因和压力,习惯以怀疑的心里来判断失误,以个体的感受或想象对信息做出判断。这部分人往往为造谣和传谣者达成“众口铄金,积毁销骨”的目的。

  二、国内网络谣言现状

  正如中国社会科学院法学研究所副研究员支振锋认为,网络谣言不仅在我国出现,在世界范围内也是一个亟待治理的问题,几乎没有哪个国家能对网络谣言免疫。《人民日报》发文盘点国内十大网络谣言,每件都很具有代表性,每件网络谣言都造成了十分恶劣的社会影响。其中包括:“蛆橘事件”、“地震谣言”、“针刺谣言”、“军车进京”等等,还有几乎实际影响了全国人民的“抢盐风波”。 网络谣言已经成为我国互联网管理面临的一道难题,并且将会长期存在,在我国正处在经济社会发展转型的关键时期,我们应最大限度地防止谣言出现,遏制谣言的发展,对造谣传谣要依法惩治。

  我国《互联网信息服务管理办法》、《互联网上网服务营业场所管理条例》等相关规定中也明确规定,互联网服务的提供者不得制作、复制、发布、传播含有危害国家安全、散布谣言、扰乱社会秩序、破坏社会稳定或侮辱诽谤他人的信息。《刑法》中规定的,侮辱罪、诽谤罪,损害商业信誉、商品声誉罪,编造、故意传播虚假恐怖信息罪等,也适用于网络世界,法律、法规规定的是以任何方式、任何渠道实施的该种行为均要承担的责任,其中也包括在网络上实施的相应行为,可依据这些规定让网络谣言的制造者承担相应的法律责任。然而,针对网络谣言,行政处罚手段不外乎警告和罚款,与大多数情况下网络谣言所造成的恶劣影响不想匹配,不能起到有效制止谣言目的。实际上目前我国对网络谣言的造谣者、传播者的处理依据主要是《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十五条规定,“散布谣言,谎报险情、疫情、警情或者以其他方法故意扰乱公共秩序的”,可以“处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款;情节较轻的,处五日以下拘留或者五百元以下罚款”。例如“抢盐风波”事件,造谣者“渔翁”被处以行政拘留10天,罚款500元的处罚、“军车进京”谣言事件对散布谣言的李某、唐某等6人依法予以拘留。

  还有就是《全国人民代表大会常务委员会关于维护互联网安全的决定》中的第五条:利用互联网实施本决定第一条、第二条、第三条、第四条所列行为以外的其他行为,构成犯罪的,依照刑法有关规定追究刑事责任。;第六条:利用互联网实施违法行为,违反社会治安管理,尚不构成犯罪的,由公安机关依照《治安管理处罚条例》予以处罚;违反其他法律、行政法规,尚不构成犯罪的,由有关行政管理部门依法给予行政处罚;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分或者纪律处分。

  但第五条中的“依照刑法有关规定追究刑事责任”实际上在我国刑法中很难找到与之相衔接的刑法条款,更别说有定罪量刑的规定。

  三、外国网络谣言刑事立法现状

  各种形式的网络谣言是世界各国政府面临的共同问题。在打击网络谣言方面,各国的立场是一致的:严厉打击,决不手软。在这方面,各国依据本国实际进行了相关的立法。例如2011年8月,墨西哥韦拉克鲁斯市“炸弹恐怖威胁学校”网络谣言造成当地社会秩序混乱后,该州政府随即逮捕通过脸谱网发布谣言的2名造谣者。由于当时没有明确的法律处罚规定,两人在被关押22天后获释。该州议会9月20日通过《动乱法》,规定制造网络谣言扰乱社会秩序的行为属犯罪行为,处以1-4年监禁和500-1000天薪金的罚款。此后,墨西哥联邦政府和其他各州也纷纷出台相应法律对网络造谣者加以震慑。其中,联邦政府的法律规定,对引发社会秩序混乱的网络造谣者处以最高6年的刑罚及最低300天薪金的罚款。韩国也有类似的刑事立法过程,2007年,韩国《促进使用信息通信网络及信息保护关联法》生效后,韩国规模较大的网站都开始实行实名制,恶意言论和网络谣言在韩国有所减少,但还是无法对其完全、有效地控制。韩国的检索门户网站每月要删除成千上万个恶意帖子,但谣言之火却依然蔓延。相反,网络谣言导致韩国演艺明星自杀的极端案例有增无减。2008年,“韩国天后”崔真实因不堪忍受网上有关她放高利贷的谣言,在寓所自杀身亡。最近3年,又有7位韩国艺人自杀,这些负面消息已影响到韩国的国家形象。因此,韩国舆论对网络传谣持批判态度,希望政府严查借用他人的身份信息上网的做法。与此同时,韩国《电子通讯基本法》规定,以危害公共利益为目的,利用电子通讯设备公然散播虚假信息的人,将被处以5年以下有期徒刑,并缴纳5000万韩元以下的罚款。(3)

  其他国家针对网络谣言的刑事立法有:1、希腊针对网络谣言在希刑法“危害公共安全罪”中明确规定:任何人以任何形式制造、传播危害公共秩序和公众安全的谣言,即构成“危害公共安全罪”。 2、印度2000年6月颁布《信息技术法》,涉及刑事诉讼、行政管理等内容。2008年印度对该法作出修订,规定对在网上散布虚假、欺诈信息的个人最高可判处至3年有期徒刑,对故意利用计算机技术、破坏国家安全或对人民实施恐怖主义行为者,可判处有期徒刑直至终身监禁。(4)

  从各国的立法情况可知各国对网络谣言的深恶痛绝,在对打击网络谣言所采取的实际刑事立法,把网络造谣、传谣纳入到刑法的范畴并制定具体的罪名和量刑标准。对于我国惩治网络谣言具有一定的借鉴意义。

  四、网络谣言刑事立法建议

  在面对网络言论自由和利用网络别有用心搞破坏,恶意抹黑政府形象等行为时,相关部门应从预防、应对和解决上加大力度,应完善我国刑事立法,对于危害触及刑法时应坚决予以打击,做到有法可依。

  首先、刑事立法的必要性。

  我国在民法通则、治安管理处罚法等法律中,都有针对谣言的相关规定。然而,这个看似全面的法网,却未能有效制止谣言的迅速传播。针对网络谣言,行政处罚手段不外乎警告和罚款,与大多数情况下网络谣言受害者所遭受的损失不相匹配。从民事法律层面而言,网络谣言的侵权只是一个新现象,而不是新的法律问题。法无明文规定不为罪,目前我们虽已认识到网络谣言的危害性,也同时采取了各种措施防谣止遥,但现行刑法并无针对网络谣言的具体罪名。然而网络谣言已符合即犯罪构成该当性,违法性和有责性的犯罪构成要件。不应让处罚仅停留在治安管理处罚之上,或是仅仅指向了刑事处罚,而应有实质的刑事立法,这样才能完善我国针对网络谣言的处罚层级,让网络谣言的制造者、传播者对其行为付出相应的代价,使得这些人摄于法律的处罚,从刑罚的角度有效遏制网络谣言的产生和传播。

中华人民共和国政府和喀麦隆共和国政府关于中国派遣医疗队赴喀麦隆工作的议定书(1987年)

中国政府 喀麦隆共和国政府


中华人民共和国政府和喀麦隆共和国政府关于中国派遣医疗队赴喀麦隆工作的议定书


(签订日期1987年8月11日 生效日期1987年12月1日)
  中华人民共和国政府(以下简称中方)和喀麦隆共和国政府(以下简称喀方),为发展两国医疗卫生事业的友好合作,经过友好协商,达成协议如下:

  第一条 应喀方邀请,中方同意向喀麦隆派遣分为两组工作的医疗队,一组在姆巴尔马尤医院,一组在吉德医院。
  每组包括下列人员:
  外科医生二名(其中一名骨科、一名普外医生);
  放射科医生一名;
  眼科医生一名;
  小儿科医生一名;
  妇产科医生一名;
  麻醉医生一名;
  针灸医生一名;
  耳鼻喉医生一名;
  内科医生一或二名(姆巴尔马尤医院二名、吉德医院一名);
  化验员一名(只派在姆巴尔马尤医院);
  翻译一名;
  厨师一名。

  第二条 中国医疗队的任务是与喀麦隆医务人员密切合作,协助喀方开展医疗工作(不包括承担法律责任的医疗工作),并通过实践交流经验,传授技术和互相学习。
  喀方派出化验员、药剂师、护士、助产士及其他医护人员与中医医疗队一起协调配合,共同进行工作。
  喀方担保中国医疗队在他们的工作中所发生的业务事故。

  第三条 喀方同意向中国医疗队提供其工作所需的药品、医疗设备、医用敷料和化学试剂。
  需提供的设备与药品等,必需由中国医疗队向喀麦隆有关当局提出建议。
  需提供的材料若从中国进口时,中方必须事先向喀方提交相应的价格清单。

  第四条 中方负担中国医疗队员由中国赴喀麦隆的旅费及他们在喀麦隆工作期间的工资。
  喀方负担中国医疗队员由喀麦隆最后回国的旅费。中国医疗队在喀麦隆期间,喀方同时负担:
  ——住宿费(包括必要的家具、卧具和水、电费);
  ——交通费(包括提供交通工具、车辆维修、油料费和司机工资);
  ——在喀麦隆从事工作期间的医疗费、办公费和出差费;
  ——提供每人每月伙食和零用的十一万非洲法郎的津贴费。此项津贴费将由喀方每月拨付给中国驻喀麦隆大使馆经济参赞处。

  第五条 中国医疗队员免缴工资收入和津贴收入所得税。
  中国医疗队员在初次入居喀麦隆时,免缴个人物品进口税。

  第六条 中国医疗队员享有中方和喀方规定的假日,工作期满十一个月享有一个月的假期,休假期间照发生活费。
  由于工作原因不能享受一年中的规定假期,可以推迟到下一年度。
  中国医疗队员如果愿意回中国休假,旅费由中方负担。
  连续工作两年没有休假属于例外,但在这种情况下,中国医疗队员将最后回国,回程旅费由喀方负担。

  第七条 中国医疗队员应尊重喀麦隆共和国现行法律和规定,以及当地人民的风俗习惯。喀方为中国医疗队的工作提供必要的方便条件。

  第八条 本议定书如有未尽事宜或在执行中发生异议时,应由双方通过友好协商解决。

  第九条 中国医疗队在本议定书条款所规定的工作期满后返回中国。
  在本议定书有效期满和中国医疗队结束工作时,中方将把中国医疗队在喀麦隆工作期间所提供的医疗器械全部无偿地转交给喀方。

  第十条 本议定书自一九八七年十二月一日起生效,有效期为两年。如喀方要求延长,应在期满前六个月提出,经双方协商一致后,另签议定书。
  本议定书于一九八七年八月十一日在雅温得签订,共两份,每份都用中文和法文写成,两种文本具有同等效力。

  中华人民共和国政府         喀麦隆共和国政府
    代   表             代   表
     施乃良           维克托·阿诺玛·恩格
    (签字)              (签字)