黑龙江省哈尔滨市人大常委会


哈尔滨市物业管理规定


（2004年4月23日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2004年6月10日黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）




　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条　本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施本规定。
　　县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
　　建设、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供热、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自治则配合实施本规定。
　　街道办事处、乡镇人民政府应当协助做好物业管理工作。

　　第四条　第四条 房产行政主管部门划分物业管理区域应当主要考虑下列因素：
　　（一）　业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；
　　（二）　属于一个自然街坊或者封闭小区；
　　（三）　与社区居民委员会设置大体相适应。

　　第五条　业主大会有一个物业管理区域内的全体业主组成。
　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首个房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。

　　第六条　具备召开首次业主大会条件的，建设单位应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府街道通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。
　　筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。
　　筹备组组建后7日内，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主花名、物业建筑面积、物业出售交付时间时间等必要的资料。
　　筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会会议。

　　第七条　住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。
　　单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。

　　第八条　首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。
　　业主大会议事规则应当就业主大会的仪事方式、表决程序、业主投票权决定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。

　　第九条　首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。
　　业主委员会委员应当有热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担当；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。

　　第十条　业主委员会选举产生后应当及时在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员名单等材料向物业所在地房产行政主管部门备案。

　　第十一条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开定期业主大会会议；经20%以上的业主提议或者发生重大事故、经济事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具书面授权委托书。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金筹集和使用方案的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第十二条　物业管理企业应当具有独立的法人资格，取得资质证书后，放可从事与自治登记相适应的物业管理活动。
　　新设立的物业管理企业办理资质，应当依法取得供上行政管理部门和发的《企业法人营业执照》后，再向市房产行政主管部门提出申请。市房产行政主管部门经审查，符合条件的，按照有关规定和发资质证书。
　　房产行政主管部门应当通过网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。

　　第十三条　外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当在市房产行政主管部门备案。未办理备案手续的，由方铲形整主管部门责令限期备案，并予以通报。

　　第十四条　建设单位在销售物业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并与其签订前期物业服务合同。
　　建设单位在于物业买受人签订物业买卖合同时，应当明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和和时限、违约责任等物业管理具体事项。
　　前期物业服务合同在期限届满或者到业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。

　　第十五条　住宅物业的建设单位，应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。

　　第十六条　建设单位应当在新建物业综合验收合格之后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。
　　物业管理企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他又管事项进行查验。
　　建设单位、物业管理企业违法第一款规定为办理物业承接验收的，由房产行政主管部门给予警告，并责令限期改正；逾期拒不改正的，对责任方处以1万元以上10万元以下的罚款。

　　第十七条　建设单位应当按照总建筑面积的0.3%的比例在物业管理区域内提供必须要得物业管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超过300平方米。
　　物业管理方属于全体也住共同共有；未经业主大会同意，物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或者挪作他用。

　　第十八条　业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会的推荐选聘物业管理企业。
　　业主委员会向业主大会推荐后选物业管理企业时，应当至少推荐3个以上具备资质条件的物业管理企业。

　　第十九条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。
　　物业服务合同一般应对物业服务范围、服务项目、收费标准、违约责任等内容加以约定。
　　业主委员会在于物业管理企业签订物业服务合同时，可以根据物业大会要求就物业共用部分和共用设施设备维护管理、公共区域保洁、公共绿化管理、公共秩序和安全维护、车辆停放管理、物业管理资料管理等服务事项进行约定。

　　第二十条　物业滚利企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地房产行政主管部门及公伤行政管理部门备案。
　　如果一方不准备前物业服务合同的，应当自合同期满前60日通知对方。

　　第二十一条　物业管理企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会移交下列事项：
　　（一）预售的物业服务费用；
　　（二）全部物业档案资料；
　　（三）物业滚利用方、场地和其他财务。
　　违反前款第（一）、（二）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，予以通报，并处以1万元以上10万元以下罚款；违法欠款第（三）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，处以5万元以上20万元以下的罚款。

　　第二十二条　业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同时，应当办理物业承接验收手续。同时移交本规定第二十一条规定的事项。

　　第二十三条　物业管理企业提供物业管理服务，应当按照物业服务合同的约定，并遵守下列规定：
　　（一）按照国家、省、市规定的技术标准和操作规范实施管理服务；
　　（二）向业主和物业使用时用人告知物业共用部位、共同设施设备使用的方法、要求及注意事项；
　　（三）定期听取业主大会、业主的意见和建议、改进和完善管理服务；
　　（四）及时劝阻和制止业主违反法律、法规、规章及业主公约的行为，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。

　　第二十四条　物业服务收费应当遵信合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　物业服务收费应当实行政府指导价或者市场调节价，具体收费项目、标准和方式按照国家和有关物业服务收费办法执行。
　　市人民政府制定指导价时应当按质论价、分等计价，按照物业服务范围、项目、要求却顶各级各类物业服务收费标准，报省物价部门批准后实施。
　　物业管理企业应当实行明码标价，在物业管理取悦内的显著位置，将服务内容、服务标准已经收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　第二十五条　前期物业服务合同生效之日至物业交付物业买受人前发生的物业管理相关费用，由建设单位承担。物业交付物业买受人后至前期物业合同终止之日发生的物业服务费用由建设单位和物业买受人在房屋买卖合同中约定承担；未约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第二十六条　房屋自由部位、自由设备的维修养护由业主自行负责，业主委托物业管理企业对自用部位、自用设备进行维修养护的，服务费用由双方约定。

　　第二十七条　物业使用中禁止下列行为：
　　（一）破坏房屋承重结构、主体结构；
　　（二）损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；
　　（三）破坏房屋外观；
　　（四）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（五）擅自改变物业的使用性质；
　　（六）侵占绿地，损毁花草树木；
　　（七）随意停放车辆；
　　（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
　　（九）违反规定放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
　　（十）擅自设置摊点；
　　（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，有权劝阻制止；对拒不改正的有权向有关行政管理部门举报。
　　违反前款第（一）、（二）项规定，有房产行政主管部门予以警告，责令停止违法行为、限期改正；情节严重的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款，对单位处以5万元以下10万元以上罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第二十八条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。按照法律、法规的规定需要办理有关审批手续的，办理后方可进行。
　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、废弃物清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。
　　物业管理企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或者业主公约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

　　第二十九条　发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关业主承担。

　　第三十条　业主对设置于房屋内部的共用设备负有监管责任。
　　业主应当配合物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。违反规定，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第三十一条　任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。
　　供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先通知物业管理企业，完工后及时恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。

　　第三十二条　在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意，并按规定交纳场地占用费。所得收益归全体业主所有，主要用于共用设施设备的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。
　　对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。

　　第三十三条　住宅物业区域内属于建设单位所有的机动车停车库、停车场在同等条件下应当优先租、售给本物业管理区域内的业主、 物业使用人。

　　第三十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专户存储，专项用于保修期满后物业共用部位、设施设备的维修、更新、改造、不得挪作他用。

　　第三十五条　业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中发生纠纷时，可以向房产行政主管部门投诉。
　　房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内的，应当及时调查、核实、及时处理，并将处理意见回复投诉人；对属于其他部门职责范围的，应当及时移送有关部门处理，并告知投诉人。

　　第三十六条　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，业主大会可以决定解除物业服务合同，由物业管理企业承担违约或者赔偿责任。
　　业主未按照物业服务合同约定交纳物业管理服务费用的，应承担相应的违约责任。

　　第三十七条　违反本规定应当由其他行政管理部门处罚的，由相应的行政管理部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。

　　第三十八条　本规定自2004年8月1日起施行。




山西省地方税务局


山西省地方税务局关于印发《山西省地方税务局煤炭可持续发展基金已缴证明管理办法（试行）》的通知


各市地方税务局及其分局，各县（市、区）地方税务局，省局直属一分局:
《山西省地方税务局煤炭可持续发展基金已缴证明管理办法（试行）》已经2007年3月20日省局局长办公会议通过，现印发你们，请遵照执行。


山西省地方税务局
二○○七年三月二十一日

山西省地方税务局煤炭可持续
发展基金已缴证明管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为了加强我省煤炭可持续发展基金（以下简称基金）的征收管理，保障基金收入，根据《山西省煤炭可持续发展基金征收管理办法》（山西省人民政府令第203号），制定本办法。
第二条 煤炭可持续发展基金已缴证明（以下简称已缴证明）是指在原煤销售、转化过程中，随同货物流转的视同已缴纳基金的证明依据，是基金征收的辅助凭证。
第三条 在本省行政区域内领购、开具、使用、保管和缴销已缴证明的单位和个人，必须遵守本办法。
第四条 各级地税机关规费管理部门负责已缴证明的具体管理工作。

第二章 已缴证明的印制和领购

第五条 已缴证明由省级地方税务机关负责统一印制，并套印“山西省地方税务局监制章”。
已缴证明实行不定期换版制度。
第六条 已缴证明分自开版和代开版两种。
对征收方式确定为查账征收的基金缴纳人可以使用自开版已缴证明。
对征收方式确定为核定产量征收的基金缴纳人应使用代开版已缴证明。
第七条 基金缴纳人申请领购自开版已缴证明时，须向主管地税机关提供法定代表人及经办人身份证明、税务登记证件以及财务印章等资料，经主管地税机关审核批准后，领取“煤炭可持续发展基金已缴证明（自开版）领购簿”。基金缴纳人凭“煤炭可持续发展基金已缴证明（自开版）领购簿”核准的数量及领购方式，向主管地税机关领购自开版已缴证明。

第三章 已缴证明的开具、使用、保管和缴销

第八条 适用自开版已缴证明的基金缴纳人销售原煤时，必须向收购方开具与销售原煤煤种相符、数量相等的已缴证明。
适用代开版已缴证明的基金缴纳人，应持税务登记证件或身份证明到主管地税机关代开已缴证明，主管地税机关在收缴应纳基金后，可向其开具代开版已缴证明，同时与“煤炭可持续发展基金专用缴款书”互相标注号码。
第九条 除地税机关外，任何单位和个人不得代开已缴证明。
第十条 开具已缴证明应当按照顺序，逐项、全部联次一次性如实开具，加盖单位财务印章或主管地税机关印章，填写开票人姓名和开具单位联系电话号码。
开具已缴证明必须使用省级地税机关指定的专用软件，不得手工开具。

第十一条 收购原煤的单位和个人在收购原煤时，应向销售方索取与收购原煤煤种相符、数量相等的已缴证明。
第十二条 收购原煤的单位和个人对原煤进行再销售时，须持已取得的已缴证明及购销明细到主管地税机关办理更换已缴证明手续，主管地税机关核实后，收回已缴证明并加盖“作废”章。主管地税机关应按照销售明细分别重新开具已缴证明，新开具的已缴证明应加盖“换票”章，其合计原煤数量应与收回已缴证明开具的原煤数量相等。
第十三条 任何单位和个人不得转借、转让已缴证明；未经主管地税机关批准，不得拆本使用已缴证明。
第十四条 不符合规定的已缴证明，任何单位和个人有权拒收。
第十五条 煤炭经营企业在报送铁路运输计划时，必须出具已缴证明。
煤炭经营企业通过公路运输出省的原煤，应按照“一车一票”的原则取得已缴证明，并标明运输车辆车牌号码，随车携带，接受省煤炭运销总公司管理的出省口煤焦管理站查验。
第十六条 对收购原煤的单位和个人不是以原煤数量为计量标准入库的，应还原为原煤数量进行计量，并取得相应的已缴证明。
第十七条 基金缴纳人、代扣代缴义务人应当妥善保管已缴证明，不得擅自损毁。已经开具的已缴证明备查联和“煤炭可持续发展基金已缴证明（自开版）领购簿”，保存期限为五年。保存期满，经主管地税机关查验后销毁。
第十八条 丢失空白已缴证明的单位和个人，应当于丢失当日书面报告主管地税机关，并在报刊和电视等传播媒介上公告声明作废。
第十九条 适用自开版已缴证明的基金缴纳人必须按照规定要求和期限，持“煤炭可持续发展基金已缴证明（自开版）领购簿”、“煤炭可持续发展基金已缴证明（自开版）缴销报告表”和已开具自开版已缴证明的存根联连同作废、损失的全份已缴证明，向主管地税机关缴销。
第二十条 征收机关的征收人员必须按照规定要求和期限，持“煤炭可持续发展基金已缴证明结报手册”和已开具代开版已缴证明存根联连同作废、损失的全份已缴证明，向征收机关的票据管理人员缴销。对缴销的代开版已缴证明，双方核对无误后，要在“煤炭可持续发展基金已缴证明结报手册”上登记销号，并相互签字(盖章)。
第二十一条 征收机关的票据管理人员按照规定要求和期限，向上级或同级地税机关票据管理部门缴销；并同时报送“煤炭可持续发展基金已缴证明缴销汇总表”，报告所缴销已缴证明种类、数量。经上级或同级地税机关票据管理部门核对签收后，一份留上级或同级机关票据管理部门，一份退征收机关。
第二十二条 各级地税机关应加强已缴证明信息的采集、汇总工作。
适用自开版已缴证明的基金缴纳人使用“自开版开票软件”开具已缴证明，按月向主管地税机关报送电子数据，并由主管地税机关将数据信息导入网络版基金征管软件系统。同时报送“原煤销售流向汇总表”。
未与县（市区）地税局联网的基层税务所可使用单机版基金征管软件开具代开版已缴证明，由基层税务所报送汇总表并将数据信息录入网络版基金征管软件系统。
收购原煤的单位和个人在进行基金申报时，应按月向主管地税机关报送已缴证明的取得情况，同时报送“原煤来源汇总表”、“原煤销售流向汇总表”。
第二十三条 适用自开版已缴证明的单位在办理变更或注销税务登记时，必须同时办理已缴证明和“煤炭可持续发展基金已缴证明（自开版）领购簿”的变更、缴销手续。
第二十四条 适用自开版已缴证明的基金缴纳人应当建立健全领购、使用、保管、缴销登记制度，自觉接受地税机关的指导、监督、检查。
第二十五条 各级地税机关应当建立健全已缴证明的管理制度，实行专人专库保管，已缴证明的调拨、领购、使用、库存和缴销全部纳入基金征管软件系统管理。

第四章 已缴证明的检查

第二十六条　地税机关在已缴证明管理中有权进行以下检查：
（一）检查领购、开具、取得、保管和缴销已缴证明的情况；
（二）调出已缴证明查验；
（三）查阅、复制与已缴证明有关的凭证、资料；
（四）向当事各方询问与已缴证明相关的问题和情况；
（五）在查处已缴证明违法行为时，对与违法行为有关的情况和资料，可以记录、录音、录像、照相和复制。
第二十七条 领购、开具、接收已缴证明的单位和个人应接受地税机关的检查，不得拒绝。

第五章 附则

第二十八条 本办法自下发之日起施行。