辽宁省鞍山市人民政府


鞍山市城市住宅小区物业管理暂行办法

(鞍山市人民政府令第51号　1996年5月20日)

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第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用，为居民创造一个优美整洁、舒适安全的生活环境，促进物业管理健康有序发展，根据国家和省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指达到一定规模、基础设施比较齐全的住宅小区(含居住小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。
本办法所称物业，是指住宅小区内已经建成，并经验收合格投入使用的各类房屋及其附属设施、设备、场地和环境。
住宅小区物业管理，是指物业管理公司接受住宅小区管理委员会(以下简称管委会)或物业所有人的委托，以签订合同的方式对住宅小区内的物业实施管理和服务的活动。
第三条 新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区，应当按照本办法逐步实行物业管理。
第四条 鞍山市房产管理局是鞍山市城市住宅小区物业管理的主管部门。
住宅小区物业主管部门的职责是：负责住宅小区物业管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定有关住宅小区物业管理的具体政策和管理标准，对管委会管理和服务工作进行监督、检查。负责物业管理公司的资质审查，《物业管理企业资质证书》发放和年检工作。
各级规划、城建、公安、公用、邮电、电业、工商、物价等部门，应当按照各自职责分工，协助住宅小区物业主管部门加强对住宅小区的物业管理工作。
第五条 住宅小区物业管理以产权人自治与物业管理公司专业服务相结合，实行社会化、专业化、企业化管理。
住宅小区制定的居民公约对小区内房屋产权人和使用人具有约束力。
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第二章 住宅小区物业管理机构与职责
第六条 住宅小区内每幢房屋入住率达百分之三十时，由产权人选举设立房产管理小组(由三人以上的单数组成)，负责本幢房屋的管理工作。
住宅小区交付使用且入住率达百分之五十以上时，由住宅小区物业主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位及时召集第一次住宅小区产权人代表大会，选举产生管委会。
第七条 产权人代表大会由本住宅小区的产权人代表组成。
产权人代表大会必须由持有过半数以上投票权的产权人出席才能举行。产权人可以委托代理人出席产权人代表大会，不满十八周岁的产权人由其法定代理人出席。
第八条 产权人代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会应负责在会议召开七天前将产权人代表大会召开日期和内容送达每位产权人代表。
经持有百分之十以上投票权的产权人提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开产权人代表大会。
第九条 产权人代表大会的决定，由出席会议的产权人代表所投票数的过半数通过。
第十条 产权人代表大会的职权：
(一)选举、罢免管委会的组成人员；
(二)监督管委会的工作；
(三)听取和审查管委会的工作报告；
(四)决定住宅小区内关于产权人利益的重大事项；
(五)修改居民公约；
(六)改变和撤销管委会不适当的决定；
(七)批准管委会章程和居民公约。
第十一条 管委会委员由产权人代表大会在代表中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会委员数为单数，经产权人代表大会决定可以由五至九人组成。
管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。
第十二条 管委会应制定章程。管委会章程由管委会委员共同制订，并经产权人代表大会批准。
第十三条 第一次产权人代表大会选举产生的管委会，报住宅小区物业主管部门审核。报审时需提交设立管委会的申请书、管委会章程、管委会成员名单和办公场所证明文件。
住宅小区物业主管部门应于接到书面申请后15日内提出是否同意设立管委会的意见，逾期不提出意见的视为同意。
第十四条 管委会每届任期三年，管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为专职。
管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和房屋使用人代表参加会议。
第十五条 管委会在住宅小区产权人代表大会的监督下，代表产权人的合法权益行使下列职权：
(一)召集和主持产权人代表大会，并向大会报告工作；
(二)制定管委会章程和居民公约；
(三)选聘物业管理公司对住宅小区进行物业管理，代表产权人签定物业委托管理合同；
(四)审议决定住宅修缮基金和公用设施基金的使用；
(五)审议物业管理公司制订的对本住宅小区的年度管理计划、住宅小区配套工程和重大的维修工程项目；
(六)提出本住宅小区物业管理服务费的申报标准，议定实行经营者定价的物业管理费收费标准；
(七)监督物业管理公司对本住宅小区的物业管理工作；
(八)督促居民遵守住宅小区居民公约；
(九)组织创建优秀住宅小区活动。
前款中第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定的事项，应经产权人代表大会批准。
第十六条 管委会决定事项，采取少数服从多数的原则。
第十七条 产权人代表大会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。
违反本条规定的，住宅小区物业主管部门有权予以纠正或撤销。
第十八条 物业管理公司根据住宅小区物业委托管理合同对住宅小区实施物业管理。
物业委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、收费项目、收费标准、收费方式、违约责任及产权人委托的其他权利义务条款。
物业委托管理合同应在签定之日起十五日内报市住宅小区物业主管部门备案。
第十九条 任何单位申办物业管理公司必须持申请书及有关材料到住宅小区物业主管部门办理资质审查，审查合格后，由住宅小区物业主管部门颁发《物业管理企业资质证书》。
工商行政主管部门依据申办企业取得的《物业管理企业资质证书》办理申办企业的物业管理公司经营执照。
第二十条 物业管理公司的权利：
(一)根据有关法规，结合实际情况，制定住宅小区物业管理具体措施；
(二)依照物业委托管理合同，对住宅小区实施物业管理；
(三)依照物业委托管理合同和有关规定收取管理、服务费用；
(四)制止违反规章制度的行为；
(五)要求管委会协助管理；
(六)选聘专营公司(如清洁、修缮、保安公司)承担专项管理业务；
(七)可以利用由住宅小区配套建造的经营性用房开展便民利民的多种经营，以其收益补充住宅小区管理经费。
第二十一条 物业管理公司的义务：
(一)履行物业委托管理合同，依法经营；
(二)接受管委会和住宅小区居民的监督；
(三)重大管理措施应当提交管委会审议和批准；
(四)接受有关行政主管部门的检查指导和监督。
第二十二条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅小区物业主管部门和委托管理合同规定的标准或者违反委托管理合同规定的，经住宅小区物业主管部门审定，管委会或委托方可以终止合同。
因管理、维修、养护不善，造成产权人损失的，物业管理公司应当赔偿损失。
第二十三条 物业管理公司为住宅小区修缮房屋、建设公用服务设施及开展福利性的服务项目，可向税务部门申请减免营业税、所得税。
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第三章 住宅小区物业的使用及维护
第二十四条 住宅小区内居民应爱护和正确使用住宅小区物业，任何单位和个人不得在住宅小区内从事下列活动：
(一)未经房屋产权人同意和住宅小区物业主管部门批准擅自改变房屋外貌和用途；
(二)超过设计负荷使用房屋或拆改房屋承重结构及设施；
(三)安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；
(四)占用公共场地，损坏公用设备和设施；
(五)随意停放车辆和鸣喇叭；
(六)践踏、占用绿地，攀折花木；
(七)乱抛垃圾、堆放杂物；
(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；
(九)饲养禽畜；
(十)聚众喧闹；
(十一)排放或存放有毒有害物品；
(十二)法律、法规、规章规定禁止的其他行为。
第二十五条 物业管理公司在住宅小区内就物业使用及维护的下列事项进行管理：
(一)接受房屋产权人的委托，有偿进行房屋及其附属设施、设备的使用、维修和养护管理；
(二)接受市政公用设施专业管理单位的委托，有偿进行上述设施的管理维护；
(三)环境(含楼寓内走廊)卫生保洁，园林绿化；
(四)车辆行驶和停放；
(五)维护公共秩序；
(六)保管物业管理档案；
(七)小区物业主管部门及物业管理合同规定的其他事项。
物业管理公司可根据物业委托管理合同的约定，选聘专营公司承担专项经营业务。
第二十六条 凡房屋及附属设施可能危及毗连房屋及公共安全的，责任人应及时修缮。经物业管理公司通知后，责任人在期限内未进行修缮的，经管委会同意后由物业管理公司修缮，所发生的费用由责任人承担。
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第四章 住宅小区物业的验收与接管
第二十七条 住宅小区物业应统一规划、同步建设。小区物业主管部门应向规划行政主管部门提出住宅小区规划建议，并依法对住宅小区前期建设实行监督管理。
第二十八条 住宅小区竣工后，小区物业主管部门会同其他有关部门对小区物业建设按有关规定进行验收，验收合格的方可进住。
开发建设单位不准对入住居民收取房屋租金。
第二十九条 城建、环卫、街道办事处等部门参与验收开发建设单位所建物业时，不合格部分由开发建设单位限期修复，不得收费。如双方不能达成修复协议，由住宅小区物业主管部门裁决，双方一律按裁决执行。
第三十条 管委会未组建前，在小区物业主管部门的监督下，修缮工作由开发建设单位自行完成，或由小区物业主管部门委托完成，费用由开发建设单位承担。管委会组建后，开发建设应将住宅小区物业移交给管委会管理，并提供下列资料：
(一)住宅小区建设各项批准文件；
(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
(三)房屋及配套的基础设施、设备的竣工图；
(四)地下管网图；
(五)住宅小区各类房屋清单；
(六)出售房屋(含房改售出房屋)的产权范围和成本核算清单；
(七)住宅小区公用设施、设备及公共场地清单；
(八)住宅小区未完工的房屋、公共设施、设备及公共场地的竣工日期；
(九)其他必要资料。
第三十一条 公安局所属各派出所在小区物业验收合格后，根据管委会出具的证明，为住宅小区内的居民办理户口登记事宜。
第三十二条 开发建设单位和产权单位办理出售、出租或分配房屋手续时，应在房屋出售或租赁合同中对购租房者有承诺遵守住宅小区物业管理规定的约定。

第五章 住宅小区管理费用和专用房屋
第三十三条 新建住宅小区的开发建设单位，在开发项目立项时，应按住宅小区建设总投资1%的比例，向住宅小区物业主管部门交纳住宅小区管理基金，该项基金计入建设成本。
开发建设单位在开发项目立项前未交纳小区管理基金的，市规划建设部门不予发放《规划许可证》及《施工许可证》。
第三十四条 住宅小区开发建设单位应按住宅小区总建筑面积02%的比例并以成本价，向住宅小区管委会提供商服用房，其产权归国家所有，由小区物业主管部门划拨给管委会，并由管委会委托物业管理公司经营使用，其收入用于补充住宅小区的管理费用。
本办法所称总建筑面积是指住宅小区内各类房屋的总建筑面积之和。
第三十五条 住宅小区管理基金由住宅小区物业主管部门专户存储，统一管理，统一安排使用。
第三十六条 售房单位每年从房改售房回收资金中按15%的比例提取房屋修缮基金，作为住宅小区房屋修缮基金。
第三十七条 住宅小区内单位自管房屋(含单位用户)，按建筑面积每平方米每年一元五角标准，向小区物业主管部门交纳住宅小区管理费，并于每年一季度末前交付。
第三十八条 住宅小区内直管住宅房屋和单位托管房屋，按租金实收额划出5%，作为住宅小区管理经费。
住宅小区管理费可由住宅小区物业主管部门委托物业管理公司收取。
第三十九条 物业管理公司可根据物业委托管理合同按照物价部门审定的政府定价和政府指导价，向住户收取住宅小区管理服务费。收费标准，由物业管理公司根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求住宅小区物业主管部门意见后核定。
物业管理公司可为住宅小区住户提供有偿特约服务。特约服务取费标准除政府物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理公司与小区管委会协商议定，并应将收费项目和收费标准向物价部门备案。
第四十条 专业管理部门委托管理的住宅小区内的市政公用设施，其维护费用从委托费用中支出。
第四十一条 房屋需大、中修的，由物业管理公司提出修缮计划及工程预算，经管委会同意并报住宅小区物业主管部门审批后，从房屋修缮基金中列支，工程费用由各产权人共同承担。
修缮基金不足时，超出的费用由各产权人按其所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例分摊。
第四十二条 住宅小区管理费用专项用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。
住宅小区各项管理费用的收支情况，每年向产权人及使用人公布一次，接受住户的监督。
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第六章 法律责任
第四十三条 违反本办法第二十四条规定的，管委会及物业管理公司有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失。情节严重的，由住宅小区物业主管部门按照有关规定给予行政处罚。
违反本办法第三十七条规定的，由住宅小区物业主管部门责令补交，并对责任人予以行政处罚。
违反本办法第三十九条前款规定的，物业管理公司可要求其限期缴交，并按规定收取滞纳金，逾期不缴交的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。
第四十四条 违反本办法第二十八条前款规定的，市房产主管部门不予办理确权手续，同时不予发放《鞍山市公有住房租赁证》。
违反本办法第三十三条规定的，由住宅小区物业主管部门责令其限期履行。逾期仍不履行的，住宅小区物业主管部门可申请人民法院强制执行。
第四十五条 物业管理公司违反本办法有下列情形之一的，由管委会制止，并责令其限期改正：
(一)物业维修养护不及时的；
(二)管理制度不健全、管理混乱的；
(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
(四)擅自将管理费用挪作他用的；
(五)违反物业委托管理合同约定的其他行为。
第四十六条 对无《物业管理企业资质证书》擅自从事物业管理的，住宅小区物业主管部门可没收其非法所得，责令其赔偿损失，同时责令其停止对住宅小区物业管理。

第七章 附 则
第四十七条 办公用房、商业用房、别墅等楼寓的物业管理可参照本办法执行。
第四十八条 住宅小区居民公约文本及物业委托管理合同文本由住宅小区物业主管部门统一规范形式。
第四十九条 本办法应用中的具体问题由市房产管理局负责解释。
第五十条 本办法自发布之日起施行。



四川省人民政府


四川省小煤矿管理试行办法实施细则
四川省人民政府



根据国务院国发[1978]147号文件转发煤炭工业部《小煤矿管理试行办法》，结合我省具体情况，制订本细则。
一、地方煤矿的办矿原则
地方煤矿（包括省、地、县、社、大队五级煤矿），要坚持社会主义方向，本着国家、集体、个人三兼顾的原则，从当地工农业发展的需要出发，充分发挥各级办矿的积极性，为农业服务，为“五小”工业服务，为人民生活服务。地方煤矿的建设，要贯彻革新、改造、挖潜的方针，走
自力更生、艰苦奋斗、由小到大、由土到洋、成群配套、形成矿区、选择重点、建设基地的路子，大力发展地方煤炭工业。
二、矿井开发的审批权限
煤炭资源属国家所有。煤炭矿井的开发，由省煤炭局统一规划：适合大、中型矿井开采的煤田，要划归大、中型矿；适合开办小型矿井的煤田划给地、县、社办煤矿。对过去考虑不全面的规划，要进行修改。
1．地方煤矿的审批权限：
开办和停办地方煤矿以及改变井田范围的矿井，须经省煤炭局审批。
除具备省计委批准的设计任务书和省煤炭局批准的矿井设计，列入国家基本建设项目所建设的矿井以外，其余已经开办的地方煤矿矿井，要补办办矿手续。
审批程序，先由各办矿单位提出申请报告，逐级上报，经地、县煤炭主管部门提出初审意见，报省煤炭局履行审批手续。
申请报告要附表，其内容包括隶属关系、开办时间、矿井地点、销售对象、煤炭品种、质量、地质条件、勘探程序、地质储量、开采范围、开拓方式、采煤方法、设计能力、历年产量、安全条件、矿井机电装备、交通运输、供电、劳动定员以及各种技术经济指标等。并附地质地形图、
储量计算图、地面工业广场布置图、井巷工程平面图等。
2．社队煤矿的审批权限：
凡是有煤炭资源的县、社，都要办矿，有条件的生产大队也可以办矿。社队煤矿以社办为主。没有煤炭资源的，经过有关部门的统筹规划，也可以到邻近有煤炭资源的县、社去办矿。严禁私人办矿。
开办和停办社队煤矿，一般须由社队提出申请，送县（市、区）煤炭和社队企业主管部门共同审批。报省、地、社队企业局和省、地煤炭主管部门备案。
在地、市属煤矿和煤田范围内，开办社、队煤矿，须报请地、市煤炭主管局审批；在省属以上煤矿的煤田范围内，开办社队煤矿，须报请省煤炭局审批。
三、正确处理煤矿之间的井田边界关系
1．凡在国营煤矿已经开发的井田技术边界范围内，开办的社队煤矿乱采乱掘，影响大矿安全或在国家已经规划开采的煤田内乱采乱伐的，一律停止生产，并由上级有关主管部门共同进行调查，适当处理。
凡在国营煤矿已开发的井田技术边界的临界开办社队煤矿，按《煤矿安全生产试行规程》要求，留够保安煤柱，确保安全；并划定开采范围，进行开采。
2．国营煤矿之间发生的井田边界纠葛，按隶属关系报煤炭主管部门处理。凡涉及到两个地（市、州）间关系，报省煤炭局处理。
3．在已开办有地方煤矿的地方，需建设大中型煤矿时，要给原有小煤矿留出一定的开采范围和储量，让其继续办下去。如需地方煤矿搬迁另建新矿时，应在大中型煤矿基本建设计划中，给予补偿（不包括改变隶属关系的矿井）。凡不具备批准手续的概不补偿。
四、技术改造
有计划、有步骤地对条件好的和比较好的地方煤矿进行技术改造，做到高产、稳产、安全、长寿，是发展地方煤矿的重要途径，是个长期的方针。
1．列入技术改造的地方煤矿必须要有可靠的地质资源。对地质情况不清的矿井，不能列入改造、扩建项目。地方煤矿的地质勘探工作，在省煤炭局地质勘探公司安排有缺口时，省计委对一些重点地方煤矿的地质勘探工作纳入计划，由省地质局承担。
2．矿井技术改造的具体要求，按照一九七八年省经委、省财政局、省煤炭局联合颁发的《四川省地县煤矿技术改造暂行管理办法》执行。
五、安全生产
所有煤矿都要坚持安全生产的方针，地方煤矿必须严格执行《煤矿安全生产试行规程》，社队煤矿必须执行《小煤窑安全生产暂行规定》。
1．今后新建、改造矿井必须按《规程》和《规定》的要求进行建设，凡达不到要求的，不准交付生产。现有煤矿凡安全装备和设施达不到《规程》和《规定》要求的煤矿，各级煤炭主管部门，应做出规划，制订切实可行措施，限期解决。地方煤矿所需的资金由地县和煤矿自筹，所需
物资由各级计委统筹安排，专用设备由省煤炭局组织供应。
2．产煤地区要根据产量大小和煤矿多少以及安全条件，成立救护中队或小队。产煤二十万吨以上的县成立小队；年产九万吨以上地县煤矿成立半脱产或脱产的救护小队。这些救护队要考虑合理布局，分片负责的要求，进行设置。以防为主，防救结合，搞好小煤矿安全生产。
地县救护队开支由地县安排解决。
六、办矿资金
地方煤矿基建所需资金，主要来源于省基建投资和省、地、县各级机动财力，不虽部分申请国家补助。
社队建设煤矿的资金，主要是由社队自筹，不足部分向人民银行申请贷款解决。
地方煤矿列入各级的基建项目，所需资金、设备、材料等由各级计委纳入计划，归口各级煤炭主管部门随项目下达，集中力量打歼灭战。
七、物资供应
1．国务院147号文件指出“所需专用设备，由各省、市、自治区组织本地煤矿机厂和其他机构厂定点制造，逐步做到自给”。根据这一精神，我省有计划地扶持几个矿机厂，定点制造专用设备、配件和非标准设备。所需材料由省计委、物资局纳入计划，由省煤炭局安排制造和供应
。
2．地方煤矿基建项目的设备，凡是批准列入成套项目的，由省成套局供应。
3．地方煤矿生产维修材料（包括开拓延伸工程），仍按现行物资供应体制执行。要推广坑木代用，降低消耗。因煤矿机械化水平不断提高，万吨煤钢材的供应标准出要逐步增加。在材料安排上，把生产维修和开拓延伸工程同时兼顾起来。
八、更改资金的提取和使用
地方煤矿实行在生产成本中提取二元五角更改资金的规定继续执行。现根据国务院147号文件要求，地方煤矿更改资金使用范围已扩大很多，原有更改资金的提取已不能满足需要，影响煤矿的生产发展，为了保证矿井的正常接替，维持简单再生产，所提更改资金，在确保开拓延伸、
安全措施、小型技措和小型设备更新项目开支后，再安排其他的项目。根据煤矿生产的特点，更改资金提留比例，仍按省计委、财政局、煤炭局川（73）31号文件执行，由地方煤矿留成的资金，用于当年的安全措施、小型技措、小型设备更新；地区煤炭主管部门集中调剂使用的资金，
用于开拓延伸，矿井技术改造等。要专款专用，其他部门不得挪用，切实管好用好。
社队煤矿更改资金的提取和使用范围，参照国营煤矿的规定，由县社队企业局制定办法。并指导煤矿自提自用的资金管理和安排。
九、加强煤矿管理
地方煤矿分别由各级主管部门实行产、供、销统一管理。社队煤矿归社队企业局管理。
地方煤炭工业管理机构，在体制改革中解决。目前，各级都要加强对煤炭工业的领导，配备精干人员，提高企业和技术管理水平，加快煤炭工业生产建设发展的速度，适应四个现代化建设的需要。



1979年12月4日