郑州市城市供水管理条例

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郑州市城市供水管理条例

河南省郑州市人大常委会


郑州市城市供水管理条例

(1993年8月27日河南省郑州市第九届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 1994年6月23日河南省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议批准 1994年6月23日公布施行)
时效性:已被修正  颁布日期:19940623  实施日期:19940623  失效日期:19970116  颁布单位:河南省人大常委会

第一章 总 则
第二章 城市供水水源的利用和保护
第三章 供水设施的建设与管理
第四章 供水和用水
第五章 计划用水与节约用水
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
  第一条 为加强城市供水管理,保障城市供水工作的正常进行,促进城市供水事业发展,适应社会主义现代化建设和人民生活的需要,根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《城市节约用水管理规定》和《河南省<水法>实施办法》等有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本条例。
  第二条 本条例适用于本市市区城市规划区范围内的城市供水和节约用水管理。
  第三条 城市供水应当坚持为人民生活和生产服务、坚持开源与节流并重的方针,合理开发利用水资源。
  第四条 鼓励和支持城市供水的科学研究和技术开发,引进和推广先进技术和设备,促进城市供水事业现代化建设。
  第五条 市公用事业行政管理部门是本市城市供水行政主管部门,负责城市供水、节约用水,归口管理城市规划区地下水的开发利用与保护工作。节约用水工作业务上接受水行政主管部门指导。
  市自来水公司是城市供水生产单位(以下简称城市供水单位),负责自来水的生产、供应,管理城市供水设施,行使市城市供水行政主管部门委托的管理职能。
第二章 城市供水水源的利用和保护
  第六条 城市供水地表水和地下水水源地由市人民政府按照国家有关规定划定保护区。
  第七条 西流湖、邙山提灌站、花园口水源厂等为本市市区城市供水地表水水源地。
  城市供水地表水水源地管理单位负责水源保护,制止危害水质、水量的行为。
  环境保护部门、城市供水行政主管部门、水行政主管部门按照各自的职责进行监督。
  第八条 城市供水水源由城市供水行政主管部门负责统一调度。各水源地管理单位应当服从调度。
  第九条 城市供水地表水水源地主要是为城市供水提供水源。在城乡用水发生矛盾时,应当保证城市用水。
  第十条 在城市供水地表水水源保护区内,禁止下列行为:
  (一)新建、改建、扩建与城市供水设施和保护水源无关的项目;
  (二)向水域排放各种污水、废水;
  (三)倾倒、堆置、存放工业废渣、垃圾及其他废弃物;
  (四)使用剧毒或高残留农药;
  (五)人工养殖或者放养家禽;
  (六)使用炸药、毒品捕杀水生动物;
  (七)破坏护岸林和水源保护植被;
  (八)在禁止游泳的水体内游泳;
  (九)其他危害水质和水量的行为。
  第十一条 在城市供水地表水水源保护区内严重污染水源的工业企业、村庄,应当限期治理或限期搬迁。
  第十二条 凡在城市规划区内凿井取用地下水的必须依照国务院《取水许可制度实施办法》的规定申请办理取水许可证。
  第十三条 在城市地下水水源保护区内,应当遵守下列规定:
  (一)严格控制使用未经处理的污水灌溉农田;
  (二)禁止利用渗坑、废井、裂隙、溶洞等倾倒有毒、有害的废水和含有病源体的污水及其他废弃物;
  (三)水井周围三十米范围内不准堆放废渣、垃圾和积存污水、修建粪坑等。
  第十四条 地下水位降低过量的地区,应当有计划地进行人工补给地下水。有条件的单位,可以实行冬灌夏用或者冬休。
  人工补给地下水的水质,必须符合国家规定的水质标准。
  第十五条 环境保护部门、卫生防疫机构应定期对城市供水水源进行水质检测。
第三章 供水设施的建设与管理
  第十六条 本条例所称城市供水设施包括为城市供水的地表水水源地、沉沙池、引水渠、泵站、输配水管道、净水厂、水源井、配水厂及其附属设施等。
  第十七条 城市供水应当在挖掘现有设备潜力的基础上,有计划地更新改造和新建供水设施,提高综合供水能力和供水水质。
  第十八条 城市供水设施建设应当纳入城市规划、国民经济和社会发展计划,并按计划分步实施,配套建设。
  第十九条 城市供水设施建设资金,除国家投资外,可以采用地方自筹、利用国内外贷款等办法解决。
  第二十条 从事城市供水设施设计、施工的单位,必须持有城市建设行政主管部门核发的资格证书。法律、法规另有规定的除外。
  第二十一条 城市供水设施建设所采用的管材、管件,应按有关规定进行内衬、外防腐处理。
  第二十二条 城市供水设施建设工程,由城市供水行政主管部门组织技术审查和竣工验收。未经验收或者经验收不合格的工程,不得投入使用。
  第二十三条 城市供水设施的产权以用户总水表为界划分。总水表及总水表以上部分,属城市供水单位所有;总水表以下部分及表井属使用单位所有。
  新建城市供水管道总水表及总水表以上部分,经验收合格后,建设单位应将产权及有关资料无偿移交城市供水单位,由城市供水单位统一管理、安排使用、养护维修,其他单位和个人不得干涉。
  第二十四条 需要在城市供水管道上接管供水或者改装、复装、迁移供水设施的,必须经城市供水单位审查同意。
  用户新装内部用水管道竣工后,必须进行冲刷消毒,经城市供水单位进行工程质量、水质检验合格,方能联网供水。
  未经批准,用户内部用水管道不得穿越城市道路。
  第二十五条 二次供水设施,不得与城市供水管道直接连通。
  安装二次供水设施,必须报经城市供水单位审查同意。
  第二十六条 自备供水设施不得擅自与城市供水管道连通,确需连通的,必须经城市供水单位审查同意。
  自来水用户卫生设施和使用、生产有毒、有害物质的单位内部用水管道,应当采用间接方式取用自来水,不得与城市供水管道直接连通。
  第二十七条 城市供水设施由产权所有者负责维修养护,确保完好、安全运行。城市供水行政主管部门及其他有关部门负责监督检查。
  城市供水设施发生故障,城市供水单位应及时抢修,在修复后二十四小时内恢复正常供水。
  第二十八条 城市供水单位对供水设施进行施工、维修、检查时,应采取安全和防护措施,一般采用不停水作业。确需停水作业的,应提前二十四小时把停水的起止时间通知用户。
  因紧急抢修故障,可以先抢修再补办有关手续。
  城市供水单位对供水设施进行施工、维修、检查时,有关单位和个人应给予配合,不得干扰、刁难。
  第二十九条 在城市供水管道及其附属设施的地面两侧规定距离内,禁止修建建筑物、堆放物料、植树和其他危害供水管道及其附属设施安全的行为。
  新建其他地下管线与已建成的供水管道并行或垂直交叉时,应符合城市规划和有关设计规范。可能影响供水管道安全或者需要移动供水管道的,应征得城市供水单位的同意。
  因城市建设需要拆除或报废城市供水设施的,建设单位应当按规定标准给予补偿。
  第三十条 严禁损坏、盗窃和擅自启闭、移动城市供水设施。
  任何单位和个人都有保护城市供水设施的责任,对破坏、损坏城市供水设施的行为有权制止和检举。
第四章 供水和用水
  第三十一条 城市供水由城市供水单位经营。有自建供水设施的单位,其供水自用有余的,由城市供水行政主管部门统一安排,有偿调用,不得自行对外销售。
  第三十二条 新增自来水用户和需要过户、销户或者改变用水性质的,应当向城市供水单位申请办理有关手续。
  未经城市供水单位同意,自来水用户不得对外转让供水。
  第三十三条 城市供水单位应当依照国家规定的水质检测规范,做好水质检测工作,保证供水水质符合国家卫生标准。
  卫生防疫机构应定期对供水水质进行检测。
  自来水用户使用的二次供水设施,应定期进行清洗消毒。对水质不符合饮用水卫生标准的,卫生防疫机构应责令其限期清洗消毒。城市供水单位应为用户提供清洗消毒服务。
  第三十四条 城市供水单位应当保证供水管网达到经济合理的压力,压力合格率达到国家规定的标准。
  第三十五条 所有城市用水必须安装水表计量用水。不同性质的用水应当分别安表计量。
  用户入户水表必须进行周期检定。水表快慢误差率不得超过百分之三。
  第三十六条 城市供水单位应当按月抄表,并按水表行度向用户计收水费;用户应当按规定的时间、方式交纳水费。
  生产、生活等混合用水的,按其中的最高水价计收水费。
  第三十七条 因水表发生故障或者由于其他原因无法抄表计量的,按前三个月平均用水量或水表额定流量计收水费。
  由于用户的责任造成无法抄表计量的,除要求其限期纠正外,按水表额定流量计收水费。在限期内不纠正的,按水表额定流量二倍计收水费。
  第三十八条 城市无表消火栓由消防单位专用,城市供水单位负责维修,非火警不得动用。维修费按市人民政府的规定执行。
  划定的消防演习用水,不得转让使用。消防单位每年应当按规定向城市供水单位交纳水费。
  因火警动用城市无表消火栓,应当按实际启用时间及管径流量向城市供水单位交纳水费。
  第三十九条 自来水价格应当按制水成本、用水性质分类定价。
  城市自来水价格,应当根据居民生活用水保本微利、生产经营用水合理计价的原则,由市城市供水行政主管部门提出意见,经市物价部门核定,报上级有关部门批准。
第五章 计划用水与节约用水
  第四十条 城市用水实行计划管理。用水量大的单位属计划管理用户。
  第四十一条 城市供水行政主管部门应当根据市人民政府确定的水资源统筹规划和水长期供求计划,制定用水和节水年度计划。并根据年度计划、用水定额或者实际需要量核定计划管理用户的用水指标。
  第四十二条 城市供水行政主管部门应当会同有关部门制定行业综合用水定额和单项用水定额。
  第四十三条 应当纳入计划管理的自来水用户和已纳入计划管理的用户,需新增自来水用水量,应当经城市供水单位签署意见后,报城市供水行政主管部门核定用水指标。
  第四十四条 计划管理用户超计划用水的,对超出部分,按省人民政府规定征收加价水费。
  第四十五条 用户应当改进生产用水工艺,推广使用先进的用水设备。耗水量大和浪费严重的,应当对用水设备进行更新改造。
  新建、改建、扩建工程应当选用节水型生产工艺和节水设施。
  第四十六条 用户应当采用循环用水、一水多用、废水处理回用等措施,提高水的重复利用率。用水单耗高于用水定额的,应当采取措施降低用水单耗。
  第四十七条 用户应当经常对自管的用水设施、设备、器具进行检修、保养,减少水的漏损量。
  第四十八条 居民生活用水应当安装分户表,计量收费。禁止用水包费制。
  第四十九条 基建、绿化、环卫、市政等非生活用水,应当尽量少用或不用自来水。凡使用自来水的,必须装表计量并交纳水费。
  禁止用自来水进行水产养殖和农业灌溉。
  第五十条 对节约用水成效突出的用户,应当给予奖励。奖励办法由市人民政府制定。
第六章 法律责任
  第五十一条 有下列行为之一的,城市供水行政主管部门除责令纠正或者向城市供水单位赔偿损失外,并可处以赔偿费用二倍以下或者五百元以上、五千元以下罚款,拒不改正的停止供水:
  (一)擅自在城市供水管道上接管用水的;
  (二)擅自转让供水的;
  (三)擅自改装、移动城市供水设施的;
  (四)擅自将自备水管道与城市供水管道连通的;
  (五)擅自安装二次供水设施的;
  (六)非火警启动消火栓的;
  (七)修建建筑物、进行地下施工、堆放物料等危害城市供水设施安全的;
  (八)擅自启闭城市供水阀门的;
  (九)损坏城市供水设施的。
  第五十二条 城市供水单位或其工作人员违反本条例规定,有下列行为之一的,市城市供水行政主管部门应予以警告,责令限期纠正;对直接责任人员,视情节轻重给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)擅自停水,给他人造成损失的;
  (二)供水设施检修或施工,未按规定设置标志和采取安全措施,造成他人损害的;
  (三)供水水质不符合国家卫生标准的;
  (四)城市供水设施发生故障,未及时抢修的;
  (五)城市供水设施故障修复后,未按规定恢复供水的;
  (六)其他违反法律、法规和本条例的行为。
  有前款(一)(二)(五)项行为之一,给他人造成直接经济损失的,应当依法承担赔偿责任。
  第五十三条 自建供水设施的单位擅自对外供水的,城市供水行政主管部门责令其限期改正,没收非法所得,并可处以非法所得百分之五十以下罚款。
  第五十四条 有下列行为之一的,由城市供水行政主管部门视其情节轻重,分别给予通报批评、责令限期纠正、核减用水指标,并可处以一百元以上、三千元以下罚款:
  (一)计划管理单位未经核定用水指标擅自用水的;
  (二)使用自来水进行水产养殖和农业灌溉的;
  (三)选用或未按规定更换国家、省、市明令淘汰的用水设备、器具的;
  (四)冷冻机及其他制冷设备的冷却水,未经重复使用而直接排放的;
  (五)对居民生活用水实行包费制的;
  (六)因管理不善造成用水设施跑水、漏水的。
  第五十五条 对违反本条例第十条、第十三条规定的,由有关主管部门或其委托的管理单位按照有关规定处罚。
  第五十六条 违反本条例的行为,触犯治安管理规定的,由公安机关依照《治安管理处罚条例》规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第五十七条 当事人对城市供水行政主管部门的具体行政行为不服的,可以自接到处理决定书之日起十五日内向作出处理决定的机关的上一级行政机关申请复议;对复议决定不服的,可以自接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。
  当事人不申请复议又不起诉,拒不执行处理决定的,由作出处理决定的机关申请人民法院强制执行。
  第五十八条 城市供水或者节约用水管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附 则
  第五十九条 市人民政府可根据本条例制定实施细则。
  第六十条 本条例具体应用问题由市城市供水行政主管部门负责解释。
  第六十一条 本条例自公布之日起施行。



 

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关于印发《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》及《注册资产评估师执业资格考试实施办法》的通知

人事部 国有资产管理局


关于印发《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》及《注册资产评估师执业资格考试实施办法》的通知

1995年5月10日,人事部、国家国有资产管理局

各省、自治区、直辖市人事(人事劳动)厅(局)、职改办、国有资产管理局(办),国务院各部委、各直属机构人事(干部)、国有资产管理部门:
为适应我国资产评估工作发展的需要,加强资产评估行业人员的管理,提高资产评估人员素质,更好地发挥资产评估人员在资产评估工作中的作用,现将《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》、《注册资产评估师执业资格考试实施办法》印发给你们,请贯彻执行。

附:注册资产评估师执业资格制度暂行规定

第一章 总 则
第一条 为了加强对资产评估人员的执业准入控制,加强和规范资产评估行业人员管理,提高资产评估人员素质和执业水平,更好地发挥评估在资产流动与重组中的中介服务作用,制定本规定。
第二条 国家对资产评估人员实行注册登记管理制度。凡按本规定通过考试,取得中华人民共和国注册资产评估师《执业资格证书》,并经注册登记的人员,方可从事资产评估业务。
第三条 注册资产评估师英文为Certified Public Vluer(缩写CPV.)。
注册资产评估师执业资格制度属于职业资格证书制度,由国家确认批准。
第四条 人事部和国家国有资产管理局共同负责全国注册资产评估师执业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。
第五条 获得注册资产评估师执业资格证书的人员,表明已具备执业的能力和水平,该证书作为依法申请执业的依据。

第二章 考 试
第六条 注册资产评估师执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。每年举行一次。
第七条 人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题。会同国家国有资产管理局对考试进行检查、监督、指导和确定考试合格标准,组织实施各项考务工作。
第八条 国家国有资产管理局负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作。统一规划和组织考前培训。培训工作必须按照与考试分开、自愿参加的原则进行。
第九条 凡中华人民共和国公民,遵纪守法并具备下列条件之一者,可申请参加注册资产评估师执业资格考试:
1.取得资产评估相关专业(经济管理、财务会计、工程技术,下同)中专学历,具有八年以上相关专业工作经历,其中从事资产评估工作满五年;
2.取得资产评估相关专业大专学历,具有六年以上相关专业工作经历,其中从事资产评估工作满四年;
3.取得资产评估相关专业本科学历,具有四年以上相关专业工作经历,其中从事资产评估工作满三年;
4.取得资产评估相关专业硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业,从事资产评估工作满二年;
5.取得资产评估相关专业博士学位;
6.不具备上述规定学历,但通过国家统一组织的经济专业初级资格或会计、审计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格,具有十年以上相关专业工作经历,其中从事资产评估工作满六年,成绩特别突出的。
第十条 注册资产评估师执业资格考试合格者,由各省、自治区、直辖市人事(职改)部门颁发人事部统一印制、人事部和国家国有资产管理局用印的中华人民共和国注册资产评估师《执业资格证书》,经注册后全国范围有效。

第三章 注 册
第十一条 注册资产评估师执业资格实行注册登记制度。国家国有资产管理局和省级国有资产管理部门为注册资产评估师执业资格的注册管理机构。人事部和各级人事部门对注册资产评估师执业资格的注册和使用情况有检查、监督的责任。
第十二条 考试合格者取得资格证书后,须在三个月内到当地省级国有资产管理部门申请办理注册登记手续。
第十三条 申请注册的资产评估人员,必须同时具备下列条件:
1.遵纪守法,遵守注册资产评估师执业道德;
2.注册资产评估师执业资格考试合格;
3.经单位考核同意。
再次注册者,应经单位考核合格并有知识更新、参加业务培训的证明。
第十四条 注册资产评估师有下列情形之一者,不予注册:
1.完全丧失民事行为能力的;
2.因在资产评估等业务工作中犯有严重错误,受行政处罚的;
3.受刑事处罚的。
第十五条 注册资产评估师注册有效期一般为三年,有效期满前三个月持证者要按规定主动到注册管理机构重新办理注册登记。对不符合第十四条要求的,不予重新注册。
第十六条 各省(自治区、直辖市)国有资产管理部门应将准予注册的人员名单报国家国有资产管理局备案,国家国有资产管理局发现注册不符合规定的,将通知有关省级管理部门撤消注册。各省级管理部门依本规定不予注册的,应自决定之日起十五日内书面通知申请人,申请人有异议的,可以向省级管理部门或国家国有资产管理局申请复议。
第十七条 准予注册的申请人,由国家国有资产管理局或其授权的部门核发统一印制的《注册资产评估师注册证》。对《注册资产评估师注册证》的发放情况,国家国有资产管理局向人事部备案。
第十八条 凡脱离注册资产评估师工作岗位连续二年以上者(含二年),注册管理机构将取消其注册。
第十九条 注册资产评估师执业资格注册登记内容变更,须在变更后三十日内向原注册管理机构办理变更登记。

第四章 职 权
第二十条 资产评估机构是经国家国有资产管理局或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理部门批准的正式(临时)资产评估资格的机构。
注册资产评估师岗位设置和职责规范由国家国有资产管理局统一制定。
第二十一条 注册资产评估师应遵守国家法律、法规和资产评估行业的执业守则,具有良好的职业道德和业务素质,恪守公正客观、实事求是的原则,对所出具的资产评估报告书内容的真实性、合法性负责。
第二十二条 注册资产评估师有权依法申请开办资产评估机构,注册资产评估师执业资格证书是申请开办资产评估机构的必备文件。
第二十三条 在经国家国有资产管理局或省级国有资产管理部门批准的资产评估机构中,属本机构的注册资产评估师有下列业务的签字权:
1.国家法律、行政法规规定的国有资产评估业务;
2.接受委托的非国有资产评估业务;
3.评估咨询和其他评估服务业务。
第二十四条 资产评估机构接受委托承接的评估项目,其项目负责人只能由注册资产评估师担任,评估报告至少由二位注册资产评估师签署方为有效。
第二十五条 注册资产评估师应不断更新知识,按规定参加法定的执业培训。
第二十六条 注册资产评估师只能在一个评估机构专职执业,只能在该机构有签字权。

第五章 罚 则
第二十七条 注册资产评估师有下列情形之一的,由注册管理机构视其情节轻重,给予警告、暂停执业直至吊销执业资格的处分:
1.在执业期间,违反法律、法规规定买卖委托方的股票或债券;
2.利用执行业务之便,索取、收受委托方不正当的酬金或其他财物,或者谋取其他不正当的利益;
3.允许他人以本人名义执行业务;
4.同时在两个或者两个以上的资产评估机构执行业务;
5.违反法律、法规的其他行为。
第二十八条 对涂改、伪造或以虚假和不正当手段获取注册资产评估师《执业资格证书》和《注册资产评估师注册证》的人员,发证机关应当收回其《执业资格证书》,取消其注册,并视情节轻重,给予必要的行政处分。
第二十九条 各省(自治区、直辖市)注册管理机构对注册资产评估师所受处分,应及时记录在资格证书的惩罚登记栏内。凡注销注册,应由发证机构收回注册资产评估师《执业资格证书》和《注册资产评估师注册证》,并报人事部和国家国有资产管理局备案。

第六章 附 则
第三十条 本规定按人事部和国家国有资产管理局的职责分工分别负责解释。
第三十一条 本规定自发布之日起执行。

附:注册资产评估师执业资格考试实施办法

一、资格考试从1996年开始实施,考试日期定为每年5月,报名时间为前一年11月。
二、考试科目为:资产评估学、财务会计学、工程技术基础、经济法。考试分为四个半天进行,每个科目考试时间为两个半小时。
三、参加考试,须由本人提出申请,所在单位考核推荐,持报名登记表,到当地考试管理机构报名。考试管理机构按规定程序和报名条件审查合格后,发给准考证,考生凭准考证在指定的时间、地点参加考试。中央和国务院各部门及其直属单位的报考人员,按属地原则报名参加考试。
四、在1996-1997年组织的注册资产评估师执业资格考试中,凡符合《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》(以下简称《暂行规定》)第九条(不含第五款)规定的学历和经历要求,其从事资产评估业务满二年者,可报名参加注册资产评估师执业资格考试。
五、自1998年起,申请参加注册资产评估师执业资格考试的人员,必须符合《暂行规定》第九条的报名条件。
六、考场设在省辖市以上的中心城市。
七、做好考前培训工作。各地培训单位必须具备场地、师资、教材等条件,由省、自治区、直辖市国有资产管理部门会同职改部门推荐培训单位,国家国有资产管理局审批。坚持考培分开,参与培训工作的人员,不得参加所有考试工作(包括命题和组织管理)。考生参加培训坚持自愿原则。
八、注册资产评估师执业资格考试培训费和报名费由考生个人支付,收费标准须经当地物价部门批准。
九、人事部和国家国有资产管理局联合成立全国注册资产评估师执业资格考试办公室,在两部门领导下,负责注册资产评估师执业资格考试的组织实施和日常管理工作。各地考试办公室组成情况应分别报送人事部专业技术人员职称司和国家国有资产管理局。考务工作由人事(职改)部门会同国有资产管理部门组织实施,具体职责分工按《暂行规定》第七、第八条执行。各地可按具体情况自行确定。
十、严格执行考务的有关规章制度,做好试卷印刷、发送和保管过程中的保密工作,严格考场纪律,严禁弄虚作假,对违反规章制度者,应按规定进行严肃处理。


对房屋买卖中利用“买卖不破租赁”进行欺诈的规避

吕明臣


  “人性本善”还是“人性本恶”素来都一个有争论的哲学命题,但现实生活中欺诈无处不在已成为人们的一个共识。

  请看实例:甲为贪图享乐的无业游民,手中仅有一套父母留给他的住房。为了多搞点“零用钱”花,甲绞尽脑汁终于想出了一条妙计。甲先将自己的房子租给了乙,租期20年,租金40万。后甲又将该房卖给了丙,价款40万,办理了过户手续。这样,甲仅拿出一套价值40万的房子,却得到了80万的收益,真是绝顶聪明的“高手”啊!问题是,根据“买卖不破租赁”的法律规则,乙的承租权受到法律保护,丙无权在乙20年的承租期间内使用该房屋。甲隐瞒该房屋已出租的事实而将其卖给不知情的丙,对丙构成了无情的欺诈!

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条对此的规定为:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。《民通意见》119条也有类似规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。根据此规则,房屋租赁合同不仅具有债权效力,更具有了物权效力!

  丙有了房屋的所有权,却不能对其使用,此时丙极为懊恼,欲请律师为其维护权益。笔者认为丙有两条路可以选择:一是起诉甲违约,要求甲赔偿损失;二是起诉甲构成欺诈,要求解除合同,返还本金及利息。从表面上看甲似乎维权有道,而事实是甲为远亲近邻所公认的“败家子”,甲所得的80万元早以被挥霍一空。甲根本就无力赔偿损失或是返还本金及利息!

  因甲的欺诈,丙蒙受重大损失。有人可能会说,丙太傻,这么一大笔交易,请个律师把把关就不会被骗了。实际上,丙买房过程中有律师的全程陪同!问题是,甲与乙的房屋租赁合同并未进行任何的登记或公示,即使是律师也无从查知!

  《城市房地产管理法》第54条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同那个,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、维修责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。此处的登记仅为备案性质而无其他法律效力,造成了现实中大量的房屋租赁合同都没有办理登记,从而也就催生了大量的“甲”来钻法律的空子,屡屡欺诈得手。

  笔者认为,规避此欺诈的一个可行方案是:通过立法,将经过登记备案的房屋租赁合同赋予其物权效力,而没有经过登记备案的房屋租赁合同则仅具有债权效力。如此一来,要想取得物权效力,使用“买卖不破租赁”规则,就必须对房屋租赁合同进行登记;而没有经过登记,则仅具有对内效力即债权效力,不具有对外效力,不能适用“买卖不破租赁”规则。这样,消费者在买房时就可以去房屋租赁合同登记备案机关查询相关房屋的出租情况,从而有效避免此类欺诈的发生。