天津市人民政府


关于修改《天津市房地产抵押管理规定》的决定
天津市人民政府


《关于修改〈天津市房地产抵押管理规定〉的决定》已经市人民政府批准，现予发布施行。


市人民政府决定对《天津市房地产抵押管理规定》（1994年市人民政府令第22号）作如下修改：
一、将第四条修改为：“市和区、县房地产行政主管部门是本辖区房地产抵押的登记机关。”
二、将第十六条第一款修改为：“抵押房地产须按规定到所在区、县以上房地产行政主管部门申请办理他项权登记，未办理登记的，不得抵押房地产。”
三、将第十八条第一款修改为：“抵押人和抵押权人应自合同签订之日起一个月内持有关证件到所在区、县以上房地产行政主管部门办理抵押登记手续，领取房屋他项权证。抵押期间，该房地产的房屋所有权证和土地使用权证由抵押人持有，他项权证由抵押权人收存。”
四、将第十九条第（一）项修改为：“借（贷）款合同；”
五、将第三十一条修改为：“抵押权人未按合同约定给付贷款的，抵押人有权要求抵押权人支付违约金并赔偿损失。”
六、将第三十四条修改为：“对不进行房地产抵押登记的，由市和区、县房地产行政主管部门责令其限期补办登记手续，并视情节对非经营性的处以1000元以下罚款，对经营性而无违法所得的处以1万元以下罚款，有违法所得的处以3万元以下罚款，罚款由抵押双方当事人各负担
50％。”
七、将第三十五条删除。相关条款序号作相应调整。
本决定自发布之日起施行。
《天津市房地产抵押管理规定》根据本决定作相应的修正，重新发布。

天津市房地产抵押管理规定

（1994年5月31日市人民政府发布1997年9月24日根据市人民政府《关于修改〈天津市房地产抵押管理规定〉的决定》修订发布）

第一章 总 则
第一条 为了加强对本市房地产抵押活动的管理，促进我市经济和社会发展，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关的法律、法规，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市企业、事业法人和其他经济组织以及公民用房地产作为抵押物进行的各种经济担保活动。
第三条 本规定所称房地产抵押是指房屋所有权人和土地使用权人（以下简称抵押人）以其房地产设定抵押权作为按期偿还债务的担保，将房地产抵押给债权人（以下简称抵押权人），在抵押人不能按期清偿债务时，抵押权人有权依法处分该抵押物，并优先受偿的经济担保活动。
第四条 市和区、县房地产行政主管部门是本辖区房地产抵押的登记机关。
第五条 房地产抵押活动必须遵循自愿、互利、公平、诚实信用的原则，严禁利用房地产抵押进行违法活动。

第二章 抵押物
第六条 抵押物是指由抵押人提供的，经抵押权人认可的作为担保的合法房地产。
第七条 下列房地产可以设定抵押权：
（一）依法可以转让的国有土地使用权；
（二）依法拥有所有权的房屋；
（三）依法签订了房屋买卖合同的期房。
第八条 下列房地产不得设定抵押权：
（一）国家投资建设的学校、托幼园所和文化、体育、医疗等单位使用的房地产以及市政公用等城市基础设施；
（二）已出租的住宅房屋；
（三）未经依法确认土地使用权和房屋所有权的房地产；
（四）司法机关正在审理或判决、裁定尚未发生法律效力的房地产；
（五）被司法机关查封或采取其他保全措施的房地产；
（六）因城市规划建设需要已确定为拆迁区域内的房地产；
（七）未按土地出让合同约定的条件和期限开发利用的土地使用权；
（八）依法限制产权转移和其他不得设定抵押权的房地产。
第九条 抵押人以土地使用权和房屋所有权设定抵押权的，应具有土地使用证和房屋所有权证。
抵押人以依法获准建造的房屋或其他构筑物设定抵押权的，可以凭合法承建合同和土地使用证对已完工的部分设定抵押权。
抵押人以期房设定抵押权的，可以凭预购合同就该房屋设定抵押权。
第十条 以土地使用权抵押的，应连同房屋及其地上附着物和构筑物同时抵押。以房产设定抵押权的，应连同该房产使用范围内的土地使用权同时抵押，其房产抵押年限应与土地使用权抵押年限相同。
以整体楼宇中的部分房产设定抵押权的，应按抵押房产面积在整体楼宇的建筑面积中所占比例，折算出抵押房产在整体楼宇用地中所占份额的土地使用权，与房产同时作价抵押。
第十一条 抵押人以若干房地产设定同一抵押权的，该抵押权不可分割。但当事人另有约定的，从其约定。
抵押人以同一房地产设定若干抵押权的，抵押人应当将已经设定抵押权的情况书面告知各抵押权人，其抵押权的顺序根据设定抵押权的先后确定。
第十二条 以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押权的，抵押人应事先取得其他共有人的书面同意。
第十三条 以其已出租的可以设定抵押权的房地产抵押时，抵押人应事先通知承租人，并向抵押权人说明出租情况后方可签订抵押合同。抵押期间原租赁合同继续有效。
因执行抵押合同使承租人受到经济损失的，抵押人应当给予补偿。
第十四条 以国有企业房地产设定抵押权，须经该企业上级主管部门或有权管理该资产的部门批准。
第十五条 对抵押的房地产进行估价，由本市经批准的房地产价格评估机构进行，并出具评估报告书。

第三章 抵押登记
第十六条 抵押房地产须按规定到所在区、县以上房地产行政主管部门申请办理他项权登记，未办理登记的，不得抵押房地产。
他项权设定期限为抵押有效期限。
第十七条 房地产抵押，当事人双方应当订立书面合同，合同应载明下列内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称、住所；
（二）房地产的处所、建筑面积、用地面积、四至界限及评估的价值；
（三）抵押期限、抵押金额、利率；
（四）担保债务范围、用途、交付方式及期限；
（五）担保债务标的物清偿方式；
（六）抵押房屋灭失及毁损时的补救方法；
（七）违约责任；
（八）解决争议的途径；
（九）双方约定的其他事项。
第十八条 抵押人和抵押权人应自合同签订之日起一个月内持有关证件到所在区、县以上房地产行政主管部门办理抵押登记手续，领取房屋他项权证。抵押期间，该房地产的房屋所有权证和土地使用权证由抵押人持有，他项权证由抵押权人收存。
办理房地产抵押登记手续，按房地产抵押价款的2‰缴纳手续费，抵押双方当事人各负担50％。
第十九条 抵押当事人办理房地产抵押登记手续时，应提交下列证件：
（一）借（贷）款合同；
（二）当事人身份证件或法人资格证明；
（三）房屋所有权证（共有房产同时还须具有房屋共有权证）、国有土地使用权证；
（四）房地产抵押合同。
第二十条 因不可抗力或抵押双方当事人达成协议变更或解除抵押合同时，抵押双方当事人应自合同变更或解除之日起十五日内，向房地产行政主管部门办理变更或注销登记手续。
抵押合同因履行完毕而终止时，抵押双方当事人应自终止之日起一个月内向原办理他项权登记的房地产行政主管部门办理注销登记手续。

第四章 抵押物的占管
第二十一条 房地产抵押期间，抵押物由抵押人占管。抵押人应当对其占管的抵押物的安全、完整负责；抵押权人有权监督检查由抵押人占管的抵押物。
第二十二条 房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人的书面同意，不得拆建、改建、增建、变更房屋结构。不得将所抵押的房产出借、出租、出售、转让、赠与或以其他方式处理。
第二十三条 房地产抵押期间，抵押权人无使用房地产的权利，抵押权人不得以抵押的房地产作为标的物与第三人签订任何协议。

第五章 抵押物的处分
第二十四条 有下列情况之一者，抵押权人有权依法处分抵押房地产：
（一）抵押人未依约偿还债务的；
（二）抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的；
（三）抵押人的继承人或者受赠人拒绝履行清偿债务义务的；
（四）抵押人解散、破产或被依法撤销而又不清偿债务的；
第二十五条 为保护抵押人和抵押权人双方的合法利益，抵押物的处分采取拍卖处分形式，由天津市房地产拍卖事务所进行公开拍卖。
第二十六条 在拍卖前，因抵押物所有权有争议而提起诉讼的，可终止拍卖。
第二十七条 处分抵押房地产所得价款按下列顺序偿还：
（一）支付处分抵押房地产之费用；
（二）扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；
（三）按抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；
（四）剩余金额退还抵押人。
第二十八条 抵押房地产处分后，获得房产所有权和土地使用权的单位或个人，应到房地产和土地行政主管部门办理权属变更登记手续。

第六章 法律责任
第二十九条 抵押人隐瞒抵押物的共有、争议、查封、已经设定过抵押权尚在抵押期间等情况或提供与事实不符的证明材料的，应承担由此产生的法律责任。
第三十条 因抵押人的过错造成抵押物毁损、灭失的，抵押权人有权要求抵押人恢复原状或提供其他相应的抵押物。
第三十一条 抵押权人未按合同约定给付贷款的，抵押人有权要求抵押权人支付违约金并赔偿损失。
第三十二条 抵押权人和抵押人私自处分抵押房地产的，其行为无效。
第三十三条 抵押人与抵押权人因房地产抵押发生纠纷的，应协商解决，协商不成的，可向人民法院起诉。
第三十四条 对不进行房地产抵押登记的，由市和区、县房地产行政主管部门责令其限期补办登记手续，并视情节对非经营性的处以1000元以下罚款，对经营性而无违法所得的处以1万元以下罚款，有违法所得的处以3万元以下罚款，罚款由抵押双方当事人各负担50％。

第七章 附 则
第三十五条 本规定自发布之日起施行。



1997年9月24日
参与分配是民事执行程序的重要制度，是解决多个金钱债权执行竞合的一种方法。笔者认为，将参与分配置于追求效率优先的执行程序与整个民事执行不甚协调，加之相关法律条文原则笼统，致参与分配制度在适用中缺陷重重。完善我国参与分配制度，衡平公平与效率价值，已成为当前民事执行的重要课题。笔者提出如下建议：


一、确立有限优先原则


在参与分配中，多个债权人就债务人的财产是平等受偿，还是按照申请强制措施的先后顺序分配债务人的财产，对该问题的处理，各国基于不同的理念，形成三种立法例：优先主义、平等主义和折中主义。


我国立法没有明确规定采用何种立法例，但最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）第九十四条规定：“参与分配案件中可供执行的财产，在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，按照各个案件债权额的比例进行分配。”因此，先申请查封的债权人无优先受偿的权利，而是和其他申请人按比例分配，可见，我国采用的是平等主义的立法例，即不管债权人申请强制措施的时间先后，也不管参与分配的时间先后，所有债权人的地位平等，均以自己的债权额比例参与分配。


平等原则基于“债务人的全部财产为所有债权人的共同担保”的法理，保障债权人基于债的平等性所享有的平等受偿的权利。我国参与分配制度承载着填补有限破产主义的缺漏，采用平等原则以保障非法人主体在资不抵债时债权人能得以平等受偿。


优先主义是按照债权人申请执行或者申请强制措施的先后顺序确定债务人财产分配的顺序，在先申请的债权人取得优先受偿的权利。其理论基础在于鼓励债权人积极主张权利，强调执行程序的效率优先性。应当说，先申请查封的债权人付出了更多的时间、金钱和精力，法律应当奖励勤勉者。平等应该是一种竞争机会的平等，唯此才真正的符合公平原则。且执行程序以尽量缩短执行周期，尽快实现债权人的债权为目的，制度设计必须以效率优先为价值追求。置于执行程序中的参与分配制度应首先在于使各债权人能够利用同一执行程序获得清偿，节省执行成本，其次才是保障各债权人的公平受偿。因此，参与分配的制度设计应当体现出公平前提下的效率优先性。


基于上述思路，笔者认为应采用有限优先主义的分配原则，即在平等主义的基础上，给予在先查封的债权人一定比例的优先受偿权，且对该债权人为采取查封等强制措施所支出的必要费用参照破产共益费用优先予以偿付，以衡平参与分配的公平与效率的价值顺位。


二、许可超额查封财产


查封制度必须与参与分配所采用的原则相适应。平等原则下，因其他债权人可加入已查封的财产平均受偿，若限制查封财产的范围，会使先查封的债权人因其他债权人的参与而减少受偿份额。因此，平等原则下应当允许超额查封。


优先原则下，债权人按查封的先后顺序受偿，若在查封财产不足以清偿债务时，可申请查封债务人的其他财产。因此，优先原则下应允许重复查封。


我国采公平主义的参与分配原则，与之相适应的查封制度应当允许超额查封。但民事诉讼法第一百零二条、第二百四十二条均规定，查封、扣押、冻结财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。《执行规定》、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》也作了相应规定。笔者认为，既然查封制度不允许超额查封，却又允许其他债权人参与分配，使原本以为已查封足够财产而不必继续查封其他财产即可全部得到受偿的在先查封人，因随时增加的其他债权人的参与分配受偿比例不断降低，从而债权利益受到损害，造成了实质上的不公平。所以，我国参与分配制度既然以实现各债权人的平等受偿为主要价值取向，则应许可债权人超额查封。


因有限优先原则仍是建立在平等主义的基础上，只是给予在先查封的债权人一定比例的优先受偿权，有限优先原则仍承担着公平原则所承担的保障债权人基于债的平等性所应享有的平等受偿的权利。若禁止超额查封，则会产生查封、扣押、冻结的财产数额与随时增加的债权额不断加入参与分配之间的矛盾，使先查封的债权人面临受偿份额减少甚至无法实现债权的风险。所以，与采用有限优先原则相适应，我国应许可债权人超额进行财产查封。


三、明确参与分配期限


期间制度是实体法律制度中确定法律行为是否有效的重要因素，也是程序法律制度中保障当事人各方权益的重要组成，明确参与分配的期间有利于使参与分配程序协调统一，便于执行程序的顺利进展，对符合参与分配条件的债权人至关重要。科学设置参与分配期限，不仅有助于债权人更好地实现债权，而且能更好地体现作为执行程序的参与分配制度的效率性功能。


我国对参与分配的期间规定较为笼统模糊，对申请参与分配的期限规定含义不明，伸缩性很大，给参与分配的实际操作造成困难，并导致分配程序不断拖延，严重影响了执行程序所追求的效率价值的实现。


参与分配的期限如此重要，如果因法律规定的伸缩性大，而被某个法院或执行人员所控制，对司法公信力影响无疑将是巨大的。结合我国的执行实践，笔者认为申请参与分配的始期可明确为被执行人的财产被采取强制执行措施后，该始期在司法实践中的可操作性较强，一方面可保证参与分配的债权人有财产可供分配，另一方面可避免盲目参与到他人的执行程序中，徒增劳顿。对于申请参与分配的终期可确定为当次分配表作成前一日，可防止其他债权人在分配表作成后申请参与分配而不断修改分配表，拖延强制执行程序的进度，更有利于保护各方当事人的合法权益。


（作者单位：重庆市江津区人民法院）