关于印发《杭州市物业管理服务收费管理办法》的通知

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关于印发《杭州市物业管理服务收费管理办法》的通知

浙江省杭州市房产管理局


关于印发《杭州市物业管理服务收费管理办法》的通知


各区物价局,各物业管理单位:
根据《杭州市物业管理条 例》的有关规定和市政府法制办备案审查的意见,经研究,对我局制定的《杭州市物业管理服务收费管理办法》(杭价房[2002]77号)部分条 款进行修订,现将修订后的《杭州市物业管理服务收费管理办法》予以印发,请贯彻执行。
别墅等住宅和非住宅的公共性物业管理服务收费政府指导价标准,市物价局将另行制定公布。
二00三年四月二日

杭州市物业管理服务收费管理办法

第一条 为规范物业管理服务收费行为,维护物业管理单位(以下简称物业公司)和物业产权人、使用人(以下简称业主)的合法权益,维护正常的收费秩序,促进物业管理的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》和《杭州市物业管理条 例》等有关法律、法规和规章的规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于物业公司在杭州市区进行物业管理服务并收取费用及各区价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的行为。
第三条 本办法所称的物业管理服务收费,是指物业公司接受业主或业主委员会的委托,根据物业管理服务合同,对房屋建筑及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。
第四条 杭州市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关,依法对全市物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导;
第五条 物业管理服务收费实行统一领导、分级管理的原则。市物价局负责贯彻执行国家和省物业管理服务收费有关政策、规定,制定本市物业管理服务收费办法。各区价格主管部门(包括各开发区,下同)根据本办法的规定,组织实施对本区范围的物业服务收费管理。
第六条 物业管理服务收费标准的制定,应当遵循公开合理并与物业管理服务内容、服务质量及业主承受能力相适应的原则
第七条 物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。
第八条 物业管理服务收费按提供服务的性质、特点等不同 情况,分别实行市场调节价和政府指导价。
为业主提供代办性、特约性等专项服务的收费,除政府价格主管部门另有规定外,实行市场调节价。
公共性物业管理服务收费实行政府指导价。
第九条 实行市场调节价的物业管理服务收费,由物业公司 自行制定或与业主(业主委员会)协商确定,报所在区的价格主管部门备案。
为正确引导市场,合理制定收费标准,市物价局适时公布参考性收费标准。
第十条 实行政府指导价的物业管理服务收费,由市物价局 根据物业管理市场的发展和服务质量、服务项目等情况,制定基准收费标准和浮动幅度等规定,定期向社会公布。
具体收费标准,由物业公司同业主委员会按市物价局公布的基准收费标准和浮动幅度等规定,协商拟定。
第十一条 普通住宅小区物业管理收费等级和公共性物业管理收费标准报所在区的价格主管部门确认。
收费等级一般每两年考评一次。经考评同原评定收费等级有变化的(超过或达不到),收费标准应按考评后的等级重新确定。
别墅等住宅和非住宅的公共性物业管理服务收费标准报所在区的价格主管部门确认。
第十二条 对已交付使用,尚不具备成立业主委员会的物业小区, 由各区价格主管部门根据物业管理的实际情况,暂定物业管理服务收费试行标准。
前期物业管理实行招投标的收费标准,由市物价局制定。
第十三条 公共性物业管理服务项目主要包括:
(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护:具体是指负责管理范围内供配电、给排水、电梯、公共防盗、消防、水泵、公共卫生间、中央空调、公共照明设施设备的日常运行、维修和保养;
(二)清洁服务:包括公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁,生活垃圾、粪便的清运处置;
(三)公共绿地、花草树木的养护管理:负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等,保持环境优美;
(四)公共秩序维护和安全防范:实施24小时安全值班巡视制,负责管理小区内公共安全秩序的维护;
(五)车辆停放的秩序及公共场地秩序管理:做到车辆停放有序,有明显的车辆行走、停放标志,机动车、非机动车分别场地停放,无乱停放现象;
(六)物业的档案资料管理和装修管理:包括物业档案、产权产籍资料、物业公司内部制度的建立健全,对违章、违法装修行为进行制止并及时报告,协助有关部门处理。
第十四条 物业管理服务收费主要由下列项目组成:
(一)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用;
(二)共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费;
(三)绿化管理养护费;
(四)清洁卫生服务费;
(五)安全防范服务费;
(六)物业公司办公和社区活动等费用;
(七)物业公司固定资产折旧费;
(八)利润;
(九)税费。
第十五条 实行物业管理范围内的房屋,未交付前的前期物业管理服务的费用,由开发建设单位承担;已交付使用但建设单位尚未出售、出租的房屋及业主尚未居住的房屋,物业管理服务费按应收标准的70%缴纳,由开发建设单位或业主承担。
第十六条 有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊,物业公司应按实际消耗,向业主收取。具体的分摊办法由业主委员会与物业公司商定,可按面积分摊,也可按户分摊。
无电梯和高压水泵等高耗费设施、设备的多层住宅的业主除向物业公司缴纳物业管理服务费外,不再分摊其他费用。
物业公司自用办公及生活用水、用电、用气等费用,由物业公司承担,不得向业主分摊。物业管理人员不得无偿入住、占用管理区内除物业管理用房以外公共房屋。
第十七条 实施物业管理的住宅小区自行车停放需收费的,必须要有封闭式停放场地,具备防盗防雨等基本条 件,实行定点(位)停放,并有专人管理,收费标准按各区价格主管部门规定的标准减半收取。其他车辆的停放收费按有关规定执行。
第十八条 物业公司在接受物业管理服务活动中,应和业主委员会(业主)签订服务合同,切实按合同约定的服务项目提供服务。物业公司在物业管理服务合同约定之外自行提供服务,未经业主委员会或业主认可的,业主可以不支付费用。
第十九条 物业管理服务费可以预收,但预收期限一般不得超过12个月。另有约定的从其约定。
第二十条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修更新费用,统一在物业维修专项基金中列支。物业维修专项基金的收取、使用和管理按有关规定执行。日常的运行、管理、维修的费用纳入物业管理服务费的组成。
第二十一条 国家鼓励物业公司不断提高服务质量,通过招投标等形式开展公开、公平、公正的市场竞争,禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为。
第二十二条 物业管理服务收费实行明码标价制度。物业公司应在其经营场所公布收费项目、收费标准、服务内容等项目,接受业主和价格主管部门的监督。
第二十三条 物业公司应建立健全财务管理制度。 物业公司根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定,对商业用房及其他共用设施设备进行经营的,其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。并将收入情况按规定每6个月至少公布一次,接受业主和业主委员会的询问和监督。
第二十四条 业主应按合同约定的收费项目和收费标准及时缴纳物业管理服务费。不按规定缴纳物业管理服务费的,物业公司有权按照约定的服务合同追偿。
第二十五条 业主向物业公司缴纳物业管理服务费后,有关部门不得向业主重复收取性质和内容相同的费用。对于未经批准,擅自收费的行为,业主有权拒付,并向价格监督检查部门投诉。
第二十六条 物业公司与业主发生价格纠纷的,业主委员会应给予调解,调解不成的,可向价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的,业主也可直接向价格主管部门投诉。
第二十七条 对违反本办法规定的价格行为,价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定给予处罚。
第二十八条 实行社区管理的住宅小区,社区服务费的收取标准和办法按有关规定执行。
第二十九条 本办法由杭州市物价局负责解释。
第三十条 各县(市)物业管理服务收费的管理,可参照本办法执行。本办法涉及萧山、余杭两区价格管理权限的,按省、市有关规定执行。
第三十一条 本办法自2003年5月1日起施行。以前本市有关物业管理服务收费的规定同时废止。


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论信赖利益的法律保护

在民事活动,由于自身的故意或过失导致他人权益受损害应承担损害赔偿责任,以恢复填补受害人所受的损害,包括履行利益的损害也包括信赖利益的损害。所谓履行利益的损害是指法律行为有效成立,但由于债务人不履行债务而遭受的损害,又称积极利益的损害。所谓信赖利益的损害是指“法律行为外形上虽成立,但实际上无效,当事人一方因善意无过失信其有效致受之损害”。(1)例如,甲有一幢房子,2000年12月20日甲与乙签订一份合同,约定甲将该房子卖给乙,价金5万元,12月25日办理过户登记手续并支付费用。12月23日,乙就与丙签订一份租赁合同,将该房子租给丙,双方约定2001年1月1日交付使用。2000年12月22日由于甲的过失引起火灾导致该房子被烧毁,在这种情况下,甲、乙间的买卖合同合法有效,由于甲的原因不能履行合同,乙可根据合同约定要求甲承担违约责任,赔偿乙因不能履行合同而遭受的损失,即履行利益的损失。而乙、丙间的租赁合同由于租赁物自始不存在,导致合同无效。丙可请求因信赖租赁合同有效而实际上无效而遭受的损失,即信赖利益的损失。
一、信赖利益赔偿请求权的依据
对于信赖利益损害赔偿请求权法律性质如何,主要有以下几种观点:有主张缔约过失说,有主张善意说,有主张原因说。
1、缔约过失说系德国法学权威耶林所倡,他认为契约订立之际,当事人间即成立与契约类似之信任关系,当事人即负有交易上注意之义务,诸如通知、保护、说明等义务,此等义务,不但于契约成立或契约履行时有之,即于契约之缔结时应有之,“从事契约缔结的人,是从契约交易外的消极范畴进入契约上的积极义务的范畴,其因此而承担的首要义务,是于缔约时须善尽必要的注意。法律所保护的,并非仅是一个业已存在的契约关系,正在发生中的契约关系也应包括在内。否则契约交易将暴露于外,不受保护,缔约一方当事人不免成为他方疏忽或不注意的牲牺品,契约的缔结产生了一种履行义务,若此种效力因法律上的障碍而被排除时,则会产生一种损害赔偿义务,因此,契约无效,仅指不发生履行效力,非谓不发生任何效力。简言之,当事人因自己过失致使契约不成立者,对信其契约有效成立的相对人,应赔偿基于此信赖而生的损害”。(2)
2、善意说,法学家雷基斯尔认为,信赖利益赔偿,旨在基于公理,以保护善意无过失之信赖人,故赔偿义务之责任根据,不应由赔偿义务人本身求之,实应由相对信赖人求之,即以信赖人之善意无过失为己足,而不必赔偿义务人有无故意或过失。
3、原因说,原因说者认为,凡以自己之行为,使对方当事人信其法律行为有效存在,如竟因某种原因而无效或不存续者,则不论其人主观上有无过失,对于信赖人概应负赔偿之责。
上述各种学说,由于立场及分析方法不同,各执一词,既有合理的一面也存在不合理的一面,善意说侧重于以保护信赖人为基础,但忽略了赔偿义务人之意思,仅以信赖人之善意为赔偿要件,而不论赔偿义务人之主观状态。原因说,将损害赔偿责任原因引至客观结果主义,以损害之外部事实作为责任判断之基础,而不论当事人之有无过失,概必须负责赔偿,则势必造成当事人畏缩不前,阻碍交易之发展。而缔约过失说,过分强调相对人 过失的心理状态,而无法解释相对人在特殊场合应承担的无过失责任(如高度危险作业之情形) 。
上述各种学说均不能很好地阐明信赖利益损害赔偿请求权存在的基础,那到底信赖利益损害赔偿请求权存在的基础是什么呢?可以从两方面理解,一是实质理由即诚信原则,二是形式理由,即法律的直接规定。
为维持交易之安全,势必有一种力量对从事交易之人的约束,这种力量即存在于人之“诚”与“信”上, “诚信原则,乃以社会伦理观念为基础,将道德法律化而产生之原理,而为法律最高之指导原则也”。(3)信赖利益损害赔偿请求权即植根于诚信原则,用以调和意思主义与表示主义之偏差,盖意思表示有瑕疵时,保护表意人的同时顾及善意的信赖人,善意信赖人仅得从善意人之表示行为以揣知其意思,则因善意无过失信赖相对人之表示而受损害者,法律自不能不将该损害排除,欲排除此损害,则必先预定损害危险负担之归属,凡对损害危险具有支配力者,即应负损害赔偿之责,信赖人之损害,完全系决定于表意人,如表意人意思表示无瑕疵,信赖人即无损害,如表意人意思表示有瑕疵,信赖人即受有损害,故基于诚信原则,凡对损害之发生具有绝对支配者,即应承担损害赔偿之责。法律行为之无效,往往对信赖法律行为有效之一方发生损害,法律为排除此种损害,遂使对损害发生具有支配者,负一定赔偿之责,而赋予善意信赖人以请求权。
信赖利益损害赔偿请求权存在的形式理由在于法律的直接规定,各国立法者根据本国的实际情况,考查历史及他国的经验,将信赖利益赔偿请求权的构成、范围及赔偿义务人主观状态以法律形式予以具体化、法律化。
二、信赖利益赔偿的范围
(一)财产之损害。即通常交易上得以金钱估计价格之损害,亦称之为有形之损害。财产之损害赔偿范围,应以原因事实与结果间具有相当因果关系为限,即某一事实在一般情形下,据一般人观察,亦能发生同一之结果者,始能令义务人赔偿。一般认为财产之损害包括所受损害与所失利益。
1、所受损害,即积极的损害,指由于某种事实的发生导致信赖人现有财产的减少,如订约之费用,为履行契约而给付之价金等。
2、所失利益,即消极的损害,指由于损害事实之发生,致信赖人之财产本应增加而未增加,例如信赖人信赖契约有效而丧失某种订约的机会,此种消极的损害的赔偿范围很难确定,只得依通常情形,可得预期之利益者,即能请求赔偿。
(二)非财产之损害。除了财产上之损害以外,还有非财产上之损害,是指对财产以外的其他利益,如生命、健康、名誉、人格造成损害,此种损害不能以金钱衡量之,故称之为非财产上之损害。信赖上能否就契约无效而向相对人请求非财产上之损害。各国立法例皆以法律有明文规定者为限,始能请求赔偿,如台湾地区现行民法第18条第22项规定:“人格权之侵害,以法律有特别规定者为限,得请求损害赔偿或慰抚金”。法律行为的效力如何,一般认为只涉及当事人财产上之得失,也即当事人是否信赖法律行为,通常只发生财产上之损害,与人身自由、名誉之损害似无直接关系,法律行为无效,不足以引发信赖人之人身自由、名誉、人格受损之危险。因此,除法律另有规定外,一般信赖人不得请求非财产上之损害赔偿。
总之,当事人在进行民事活动中,基于诚信原则,一方当事人善意过失地信赖法律行为有效,而由于某种事实的发生导致无效,信赖人不得向相对方请求其财产上所受的损害与所失利益,在法律明文规定下还可请求因法律行为无效遭受的非财产损失。


永春县人民法院:林赐文

注:
(1)林诚二著,《民法理论与问题研究》中国政法大学出版社出版,第二百三十七页;
(2)张广兴著, 《债法总论》法律出版社,第五十二页;
(3) 林诚二著,《民法理论与问题研究》中国政法大学出版社出版,第二百五十八页。

安徽省淮河行蓄洪区防洪基金征收、使用和管理办法

安徽省人民政府


安徽省淮河行蓄洪区防洪基金征收、使用和管理办法
省人民政府


第一章 总 则
第一条 为了使淮河汛期及时行蓄洪,保障沿淮广大地区的安全,同时,逐步改善行蓄洪区群众的生产、生活条件,根据水电、民政、财政三部“关于试行淮河行滞洪区防洪基金的原则意见”特制定本办法。
第二条 该防洪基金为行蓄洪受灾补救而设。此外有关方面对行蓄洪区扶贫、救济、水毁工程恢复支持的资金、物资渠道不变。
第三条 鼓励行蓄洪区人口外迁,加强行蓄洪区人口的计划生育工作,除按计划出生的人口和婚嫁外,不准人口迁入。

第二章 基金的征收
第四条 淮河堤圈保护范围内的蚌埠市,淮南市和阜南、阜阳、颍上、利辛、蒙城、霍邱、寿县、凤台、怀远、五河、固镇、宿县、灵壁、泗县、濉溪、凤阳、嘉山、定远、长丰县及淮南市郊区、蚌埠市郊区计二十一个县和郊区的中央工商企业、地方国营工商企业、集体、个体企业和
农户,按照生产经营情况和受益土地面积多少交纳防洪基金。
第五条 筹集防洪基金总额七千五百万元,从一九八八年起的五年内,每年筹集一千五百万元,中央和地方按一比二的比例承担,水电、民政、财政三部每年拨款五百万元,地方每年筹集一千万元。地方筹集部分,向受益区的中央工商企业和地方国营工商企业征集五百万元,按一比一
的比例各负担二百五十万元;向受益区的集体、个体企业和农户征集五百万元,按一比一的比例集体、个体企业负担二百五十万元,农户负担二百五十万元。
第六条 中央和地方工商企业,以一九八七年决算中的销售收入(营业收入、利息收入等)为基础;集体、个体企业,以一九八七年度销售收入为基数;农户每年以计税田亩为基数。每年均按上条筹集金额和本条基数比率计征。
第七条 受益区市、县的防洪基金征收任务,由省政府一次下达到市、县,一定五年不变。市、县政府应按规定要求,及时分解下达到各企业和区、乡,以后每年对企业和农户的征收任务,是否要进行调整,由各市、县根据实际情况决定。
第八条 防洪基金的征收工作,总的由各级政府负责。对国营工商企业防洪基金的征收,由财政部门负责,主管部门与银行部门配合,对集体、个体企业防洪基金的征集,分别由乡镇企业、二轻、工商行政管理局负责,财政、银行部门积极配合,对农户防洪基金的征收,由区乡政府负
责,具体工作由区、乡财政部门负责、银行和农经部门积极协助。各负责单位为征收单位。
第九条 应征单位应顾全大局,主动交纳防洪基金,按期完成任务。对少数交款单位在限期内不交纳的,征收单位可填写扣款通知书,经财政部门签署意见后,送银行在其存款户内扣交。
第十条 各部门各单位征收的防洪基金,都要及时存入财政部门在银行设立的防洪基金专户,由市、县财政部门按季度汇总上交省财政防洪基金专户存储,年终结算,当年任务当年结清。对当年完不成征收任务的市、县,由省从市、县财政收入中扣交。
第十一条 征收单位在收到应征单位和个人交纳的防洪基金时,应及时填写“防洪基金专用交款单”,一式三联,交款单位一联收据,财政部门一联记帐,征收单位一联存根。

第三章 基金的使用
第十二条 基金使用范围限于蒙洼蓄洪区和南润段、润赵段、邱家湖、姜家湖、唐垛湖、董峰湖、上六坊堤、下六坊堤、洛河洼、石姚段、荆山湖等十一个行洪区。
第十三条 防洪基金的百分之七十用于拨补行蓄洪区农作物行拱保险所交保费不足的部分。有关行蓄洪农作物保险实施办法另行制订。
第十四条 防洪基金按百分之二十五的比例,有偿扶持行蓄洪区进行产业结构调整。项目由区、乡政府申报,县组织评估后,报省防洪基金会批准。使用有偿周转金的项目,实行两级合同制,即由县农经委分别与受援单位和省农经委签订经济合同,负责放、收、还,期限最长不超过两
年。
第十五条 防洪基金按百分之五的比例,用于安置行蓄洪区外迁人口。凡取得迁入地区有关手续,确有妥善安排的自愿迁出户,一次性地发给安置补助费,其标准根据不同情况确定,由县农经委报省防洪基金会批准。

第四章 基金的管理
第十六条 省设立淮河行蓄洪区防洪基金管理委员会,由省农经委主要负责人任主任,省财政厅、民政厅、水利厅、保险公司、水电部治淮委员会的一名负责同志任副主任,省经委、计委、农牧渔业厅、审计局、乡镇企业局、工商行政管理局、人民银行、农业银行、省政府一办等部门
参加组成,负责防洪基金的管理。基金会日常事务由农经委处理。
市、县不设立防洪基金管理委员会,工作由市、县政府负责,具体工作由农经委办理。
第十七条 省基金管理委员会负责审批行蓄洪后农作物损失补偿款和扶持兴办十万元以上开发项目的低息贷款,十万元以下有偿扶持产业结构调整的项目及人口外迁安置补助费,由主任、副主任集体研究批准,任何个人无权审批。
第十八条 中央下拨的基金和省内自筹的基金,专户存入银行,按优惠利率计息,利息扩充防洪基金。防洪基金由省财政厅按预算外资金管理办法负责统收统支,监督使用。基金管理委员会和正副主任集体研究批准的项目,由省农经委负责编制财务计划和报表。年终编报决算。
第十九条 审计部门按照财务、审计有关规定,定期对基金的使用情况进行审计,年终向省政府写出审计报告,并抄报财政部、民政部、水电部、中国人民保险公司。
第二十条 防洪基金受国家法律保护,贪污、挪用、乱用是触犯法律的行为,凡徇私舞弊的要立案查明,严肃处理,在哪一级发生问题,追究哪一级领导人的责任。

第五章 附 则
第二十一条 本办法自一九八八年度开始执行。
第二十二条 本办法解释权属于省防洪基金管理委员会。




1988年9月9日