抚顺市人民政府办公厅转发市人事局关于抚顺市事业单位实行人员聘用制暂行办法的通知

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抚顺市人民政府办公厅转发市人事局关于抚顺市事业单位实行人员聘用制暂行办法的通知

辽宁省抚顺市人民政府办公厅


抚顺市人民政府办公厅转发市人事局关于抚顺市事业单位实行人员聘用制暂行办法的通知
抚政办发〔2005〕41号
各县、区人民政府,有关部门,有关单位:
经市政府同意,现将市人事局《关于抚顺市事业单位实行人员聘用制暂行办法》转发给你们,请认真贯彻执行。

抚顺市人民政府办公厅
二○○五年五月三十一日

关于抚顺市事业单位实行人员聘用制暂行办法
第一章总则
第一条根据省政府办公厅《转发省人事厅关于在事业单位实行人员聘用制实施办法的通知》(辽政办发〔2003〕83号),制定本办法。
第二条本办法所称事业单位聘用制是指事业单位与其职工依据国家有关法律、法规、规章和政策,在平等自愿、协商一致的基础上,通过签订聘用合同,确定单位与个人的聘用关系,明确双方权利、义务的人事管理制度。
第三条本办法适用于我市依法登记或者备案取得法人资格的事业单位及其工作人员,依照(实行)公务员管理的事业单位不适用本办法。
第二章岗位设置与管理
第四条事业单位要根据本单位的职责任务,在核定的编制数额内按照科学、合理、精简、效能的原则设置岗位。
岗位分为管理人员岗位、专业技术人员岗位、工勤人员岗位。应根据事业单位性质、特点和工作需要,合理确定三类岗位的比例结构。因事设岗,编制岗位说明书,明确各岗位的职责、任务和资格条件。
各类岗位要按照有关规定实行职务(等级)数额和结构比例控制。在核定的职务(等级)数额内,根据岗位资格条件和本人实际能力,允许高职低聘,低职高聘。原工人身份的人员可以聘用到管理人员岗位、专业技术岗位,管理人员、专业技术人员也可聘用到工勤人员岗位。受聘人员的原身份作为档案保存,受聘人员的职务、工资等按所聘用的岗位管理。
第三章聘用和签订聘用合同
第五条事业单位按照岗位的资格条件,对现有正式职工采取竞聘上岗、双向选择等方式,择优聘用;对新进人员的聘用(政策性安置人员除外),需先申报增人计划,再面向社会或在一定的范围内采取公开招聘或择优选聘。公开招聘人员可采取不同的方式,通过笔试、面试、考核等方法,实行公平竞争、择优聘用。
第六条受聘人员应具备下列条件:
(一)遵守国家法律、法规,具有良好的职业道德;
(二)具有履行本岗位职责的能力,实行职业、执业资格制度的岗位,应聘人员要取得相应的职业、执业资格证书;
(三)身体健康,能坚持正常工作;
(四)符合聘用岗位职责需要的其他条件。
第七条人员聘用程序:
(一)公布岗位及其职责、资格条件、工资待遇等事项;
(二)应聘人员申请;
(三)聘用单位人事部门对应聘人员的资格、条件进行初审;
(四)聘用单位人事部门对通过初审的应聘人员采取竞争上岗、双向选择或进行考试、考核,根据结果择优提出拟聘人员名单;
(五)聘用单位领导集体讨论决定受聘人员并予以公示;
(六)聘用单位法定代表人或其以书面形式委托代理人与受聘人员签订聘用合同。
第八条聘用合同由聘用单位与受聘人员签订。聘用合同采取书面形式,一式四份,当事人双方各执一份,一份存入受聘人档案,经鉴证的,鉴证机关留存一份。
第九条事业单位行政领导人员实行聘任制的,由任免机关或主管部门聘用并签订聘用合同;行政副职或其他行政领导班子成员,按照管理权限批准后,由法定代表人聘用并签订聘用合同。
第十条人员聘用实行回避制度,受聘人员凡与单位领导班子成员有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲关系以及近姻亲关系的,不能被聘用从事该单位的秘书或者人事、财务、纪律检查岗位工作,不能在双方有直接上下级领导关系的岗位工作。聘用工作组织人员在办理人员聘用事项时,遇到与自己有上述亲属关系的也应当回避。
第十一条聘用合同必须具备下列条款:
(一)聘用合同期限;
(二)岗位及职责要求;
(三)岗位工作条件;
(四)社会保险福利待遇;
(五)岗位纪律;
(六)岗位报酬及待遇;
(七)合同变更、解除或终止的条件;
(八)违反合同责任;
(九)双方协商约定的其他内容。
第十二条聘用合同期限分为短期、中长期和以完成一定的工作为期限。3年以下的为短期合同,岗位或者职责需要期限相对较长的合同为中长期合同;以完成一定工作为期限的合同,根据工作任务确定合同期限。合同期限最长不得超过应聘人员达到国家规定的退休年龄(含按规定延退)的年限。
第十三条聘用合同可以约定试用期。受聘人员非大、中专应届毕业生的,试用期一般不超过3个月,特殊情况可以延长,但最长不得超过6个月。受聘人员为大、中专应届毕业生,试用期可延长到12个月,试用期应包括在聘用期限内。用人单位接收政策性安置的人员,如军队转业干部、复退军人,可不约定试用期。首次签订合同聘用时限不得低于3年。
第十四条不愿与本单位签订聘用合同的原固定职工,应给予不少于3个月的自行流动期,流动期内享受原工资福利待遇。自行流动期满后,仍不调出或辞职的,单位有权予以辞退或按未聘人员管理。
第十五条下列聘用合同无效:
(一)违反法律、法规的聘用合同;
(二)采取胁迫、欺诈手段订立的聘用合同;
(三)程序不合法,手续不健全,权力义务显失公平,严重损害一方当事人合法权益的聘用合同;
聘用合同的无效由聘用单位隶属的市、县(区)人事争议仲裁机构确认。确认聘用合同部分无效的,如果不影响其余部分的效力,其余部分仍然有效。
第四章受聘人员的报酬与待遇
第十六条实行人员聘用制的单位,应随着用人制度改革相应进行分配制度改革。政府人事部门按照国家规定并根据各类事业单位的不同特点和管理、收入等情况,合理确定各单位的工资总额。具有稳定经营性收入来源的经费自理事业单位可采取工资总额同经济效益挂钩的办法,主要以单位的经济效益确定单位的工资总额;有条件的经费由财政定额或定项补助事业单位可采取工资总额包干的办法,工资总额由单位包干使用,增人不增工资总额,减人不减工资总额。
第十七条单位应根据本单位的实际情况,在国家工资政策指导下以及政府人事部门核定的工资总额内,自主确定内部分配办法。受聘人员的工薪报酬应贯彻按劳分配与按生产要素分配相结合的原则,实行以岗位(职务)工资为主的分配制度,做到以岗(职)定薪,岗(职)变薪变。
第十八条受聘人员按国家规定的条件办理退休(职)并享受相应的待遇。退休(职)费以本人退休时受聘岗位(一般受聘期应满三年)工资为基数,按照国家规定的比例计发。
第十九条受聘人员享有法律、法规和国家有关政策规定的养老、失业、医疗、工伤、生育等社会保险待遇。
第二十条受聘人员的工时、公休假日、女职工保护、因公(工)负伤、致残和死亡、非因公(工)负伤和患病等福利待遇,均按国家和省市对事业单位人员的有关规定执行。
第二十一条受聘人员在聘期内享有国家规定的培训和继续教育的权力。
第二十二条聘用单位应当保障受聘人员履行岗位职责所需的物资技术条件,对有毒有害的岗位采取必要的劳动安全防护措施。
第五章考核与聘用合同的续订、变更、终止、解除
第二十三条聘用单位对受聘人员的工作情况实行年度考核,或增加聘期考核。考核的内容主要是德、能、勤、绩四个方面,重点考核实绩。考核必须坚持客观公正的原则。考核实行领导考核与群众评议相结合,平时与定期相结合,定性与定量相结合的方法。考核结果分为优秀、合格、不合格3个等次。被确定为优秀等次的人数一般掌握在本单位工作人员总数的15%以内。考核在听取群众意见和领导意见的基础上提出等次意见,报聘用单位领导班子集体决定。
第二十四条考核结果是奖惩和续聘、解聘或者调整岗位的依据。受聘人员年度考核不合格的,聘用单位可以调整其工作岗位。岗位变化后,其岗位工资待遇应相应改变,并对其聘用合同作相应变更。受聘人员无正当理由不同意变更的,聘用单位有权单方面提前解除聘用合同。受聘人员连续两年考核不合格或聘期考核不合格的,单位应予以解聘。
第二十五条聘用合同可经依法鉴证,双方必须履行合同规定的义务,除第二十四条规定的情况外,任何一方不得擅自变更合同内容。聘用合同确需变更时,双方应协商一致,并按原签订程序变更合同。双方未达成一致的,原合同仍然有效。
第二十六条聘用合同期满,经双方协商一致,可续订。续订聘用合同应当在聘期满前1个月办理。续订聘用合同不得约定试用期。
第二十七条有下列情况之一的,聘用合同终止:
(一)聘用合同期满,或者约定终止聘用合同的条件出现的;
(二)受聘人员达到退休年龄的;
(三)因病、因公负伤治疗终结后,经当地人事部门指定的鉴定机构鉴定完全丧失劳动能力的,按照国家规定应该退休或退职的;
(四)受聘人员死亡或者被人民法院宣布失踪、死亡的;
(五)事业单位被撤销、解散或转为企业的。
第二十八条出现下列情况,可以中止或部分中止履行聘用合同:
(一)受聘人员应征入伍或者为履行国家规定的其他义务脱离工作岗位3个月以上的;
(二)遭遇不可抗力的;
(三)法律、行政法规规定的其他暂不能履行聘用合同的。中止时间不含在合同期限内。
第二十九条经聘用合同双方协商一致,可解除聘用合同。
第三十条受聘人员有下列情形之一的,聘用单位可随时单方面解除聘用合同:
(一)在试用期内被证明不符合聘用条件的,在聘用期内不履行聘用合同的;
(二)连续旷工超过10个工作日,或者1年内累计旷工超过20个工作日的;
(三)严重违反工作纪律或用人单位规章制度;
(四)严重影响单位工作秩序的;
(五)严重失职、渎职、营私舞弊,给用人单位造成严重损害的;
(六)判处有期徒刑以上刑罚收监执行的、或者被劳动教养的。
(七)国家法律、法规另有规定的。
第三十一条受聘人员有下列情况之一的,用人单位可以单方面解除聘用合同,但应提前30日书面通知受聘人员:
(一)受聘人员患病或非因公(工)负伤,医疗期满后,已不能从事原工作,又不愿从事另行安排的其他工作的;
(二)受聘人员不能胜任本职工作,经过培训或者调整工作岗位后仍不能胜任的;
(三)聘用合同订立时所依据的客观情况发生重大变化,致使原聘用合同无法履行,经当事人双方协商不能就变更聘用合同达成协议的。
第三十二条受聘人员有下列情况之一的,用人单位不得解除或中止聘用合同:
(一)受聘人员患病或者负伤,在规定的医疗期内的;
(二)受聘人员患职业病或因公(工)负伤,治疗终结后,经劳动能力鉴定机构定为完全丧失或部分丧失劳动能力的;
(三)女职工在孕期、产期和哺乳期内的;
(四)患职业病以及现有医疗条件下难以治愈的严重疾病或者精神病的;
(五)接收的军队转业军官在适应期内的;
(六)受聘人员正在接收纪律审查尚未作出结论的;
(七)法律、法规规定不得解除聘用合同的。
第三十三条有下列情况之一的,受聘人员可以随时解除聘用合同:
(一)在试用期内的;
(二)按照有关规定和必要程序,被考录(选调)到国家机关、依法服兵役、考入全日制普通高等院校或中等专业学校的;
(三)经有关部门认定,聘用单位生产安全、卫生条件恶劣,严重损害职工身体健康的;
(四)聘用单位未按聘用合同约定支付工作报酬或提供劳动保护和工作条件的,侵害职工合法权益的;
(五)聘用单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段胁迫工作的。
第三十四条除第三十三条的情形外,受聘人员提出终止或解除聘用合同的,应提前30日向聘用单位提出书面申请,聘用单位应在接到受聘人员书面申请5日内处理相关事宜,并在规定的时限内履行手续。在聘用单位处理相关事宜和履行手续期间,受聘人不得擅离职守。受聘人员提出解除聘用合同未能与聘用单位协商一致的,受聘人员应当坚持正常工作,继续履行聘用合同;6个月后,再次提出解除聘用合同仍未能与聘用单位协商一致的,即可单方面解除聘用合同。聘用单位应当自受聘人员提出解聘合同之日起20日内予以答复;20日内未予以答复的,视为同意解除合同。
第三十五条受聘人员有下列情况之一的,不得提出终止或解除聘用合同:
(一)担任市以上重大科技攻关项目、重大技术改造项目、重点建设工程项目的负责人和业务骨干,工作任务尚未完成的;
(二)选派到贫困地区、少数民族地区支援工作时间未满的;
(三)从事国家安全、重要机密工作,在规定的保密期限内的;
(四)国家另有规定的。
第三十六条实行聘用制后,聘用单位不得为受聘人员在聘用期内办理停薪留职手续,不得在聘期内为非因公出国学习的受聘人员保留公职。
第三十七条变更、终止和解除聘用合同,应采取书面形式。经单位法人签字、加盖单位印章且受聘人员签字后,双方各执一份,一份存入个人档案,经鉴证的,鉴证机关留存一份。
终止和解除聘用合同,聘用单位要按照国家有关规定及时为终止、解除合同的人员办理人事档案、社会保险关系转移手续,做好各项衔接工作。
第三十八条聘用合同期满,聘用单位未办理终止聘用合同手续,受聘人员仍按照原聘用合同履行义务,视为原聘用合同延续,单位应及时与其办理续订手续。工资福利待遇仍按原聘用合同执行。
第三十九条受聘人员的人事管理,按管理权限由用人单位负责或委托市、县(区)人事部门所属人才流动服务机构代理。对解除或终止聘用合同不再续聘的人。其由原用人单位管理的人事档案及社会保险费事宜可转交市及县区人事部门所属人才流动服务机构代理。
第六章违反和解除聘用合同的责任及经济补偿
第四十条聘用双方任何一方违反聘用规定约定解除合同的,应按双方当事人在聘用合同中约定的违约数额给予赔偿。合同未约定的,不得收取任何违约费用。造成对方经济损失的,应按照有关法律、法规承担经济赔偿责任。
第四十一条聘用单位出资引进或培训的受聘人员,聘用合同双方当事人可约定受聘人员引进和培训后的工作服务期限(服务期限一般应约定在聘用期限内)及违约支付赔偿金额。按约定收取引进和培训费不得超过引进和培训的实际支出,并按引进和培训后每服务一年递减20%执行。未约定服务期和赔偿金额的,不得收取培训费用。
第四十二条聘用单位有下列情形之一解除聘用合同的,应根据受聘人员在本单位工作年限,每满一年发给相当于本人一个月工资的经济补偿金(工作年限未满一年的,按一年的标准发给经济补偿金)。
(一)经聘用双方当事人协商一致,由单位解除聘用合同的;
(二)符合本细则第二十七条(五)款、第三十一条(一)、(二)、(三)款由聘用单位解除聘用合同的。
经济补偿金的月工资计算基数为受聘人员解除聘用合同前12个月的本人月平均工资。
第四十三条终止或解除聘用合同的失业人员原所在单位未缴纳失业保险金的,由原聘用单位参照失业保险规定的标准和时限发给失业救济金。
第七章鉴证与争议仲裁
第四十四条聘用单位与受聘人签订聘用合同后,经单位主管部门审查,可向同级政府人事部门申请鉴证。经鉴证的,续签和变更聘用合同时,也需办理鉴证手续。
鉴证部门应在收到合同文本之日起15个工作日内予以鉴证。
第四十五条聘用合同鉴证应审查以下内容:
(一)聘用双方是否具备签订聘用合同的资格;
(二)聘用合同是否符合法律、法规、规章和政策的规定;
(三)聘用双方的权利和义务是否明确、合理、可行;
(四)聘用合同条款是否完善、手续是否完备、文字是否准确。
第四十六条聘用合同鉴证,需提交以下材料:
(一)聘用双方签定的聘用合同书一式四份;
(二)事业单位法人登记证;
(三)事业单位法定代表人委托代理人的要出具委托证明书;
(四)受聘人员身份证;
(五)鉴证部门认为需要的其他材料。
第四十七条鉴证部门对审查合格的聘用合同应予鉴证,鉴证人员须在合同文本上签章,注明日期、鉴证编号,并加盖聘用合同鉴证专用章。
第四十八条发生聘用合同争议的,当事人双方可以协商解决,不愿协商或协商不成的,可向主管部门申请调解,调解达成协议后,双方必须自觉履行,不愿调解或调解不成的,可以申请当地人事争议仲裁机构仲裁。
第四十九条仲裁申请应当自争议发生之日起的60日内向人事争议仲裁机构以书面形式提出。仲裁机构决定受理人事争议申请后,应当先进行调解,调解不成的再进行裁决。
仲裁裁决应当自决定受理之日起的60日内作出。
第五十条当事人对仲裁裁决不服的,属于人民法院受案范围的,可以自收到仲裁裁决书之日起的15日内向人民法院提起诉讼。
第五十一条人事争议仲裁的其他有关规定按《辽宁省人事争议处理暂行规定》执行。
第八章未聘人员管理
第五十二条原固定制职工,因编制精简、岗位撤并、专业不对口以及能力、身体不适应等原因而未被聘用上岗的,为待聘人员。待聘人员待聘期间,不再保留原岗位待遇,不参加本单位晋职、升级。待聘期间计算连续工龄。
第五十三条未聘人员待聘期一般不超过3年。待聘期间,聘用单位在有岗位空缺的情况下至少提供两次上岗机会。待聘期满,仍未能上岗的职工,单位应与未聘人员解除人事(劳动)关系。已实行人事代理的解除人事(劳动)关系人员,由管理其人事档案的人才中心为其提供人事代理服务;未实行人事代理的解除人事(劳动)关系人员,原单位将其人事档案转至人才中心管理。
第五十四条各单位应本着内部消化为主的原则,组织未聘人员进行岗位培训,开辟各种渠道为未聘人员提供上岗机会。要清退临时用工和借调人员,空出岗位为未聘人员提供上岗机会。单位补岗时在未聘人员与新进人员条件相同时,应优先聘用未聘人员。
第五十五条所属事业单位多,人员数量较大的主管部门要对未聘人员集中进行管理,对未聘人员进行专业和技能培训,为未聘人员提供就业信息,积极与用人单位沟通,帮助未聘人员再就业。
第九章组织实施与管理监督
第五十六条各级政府人事部门负责本行政区域内事业单位聘用制的指导工作,研究制定推行人员聘用实施办法,明确推行人员聘用基本原则和政策,对事业单位实施聘用制工作进行检查、指导、管理和监督。
第五十七条事业单位的主管部门是推行人员聘用制工作的责任主体,应结合推进行业体制改革积极推进事业单位以人员聘用制为主要内容的人事制度改革,并从政策措施上为所属单位推行人员聘用制创造有利条件。
第五十八条事业单位应当根据本单位实际,制定实行人员聘用制的方案,经职工大会或者职工代表大会讨论通过、主管部门审核同意后报本级政府人事部门备案后实施。
第五十九条《辽宁省事业单位聘用合同书》是确立聘用单位与受聘者之间聘用关系的有效凭证。各单位要统一使用《辽宁省事业单位聘用合同书》,不得以“内部协议书”、“内部合同”等代替。
第十章附则
第六十条本办法由市人事局负责解释。
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修改后的刑诉法和民诉法,进一步彰显了检察权的司法属性,这就要求检察机关必须牢固树立监督者更应该接受监督的权力观。笔者结合基层检察工作实践,就建立完善检察权运行制约和监督体系,提出以下建议:

一是搭建内部监督工作平台。在当前司法框架下,应以提高检察机关内生的确保自身良性发展的自治能力为前提,以强化侦、捕、诉、督一体化运行为内容,以增加检察执法办案透明度为目标,构建检察权运行制约监督的信息化管理平台。利用局域网、办公办案系统,增设案件监督管理、执法档案管理、检务公开等子项目,实现监督范围的全面覆盖。将案件考核评查结果、案后回访结果导入检察官执法档案库,实现执法行为规范化管理和执法人员精细化管理的无缝对接,形成立体化业务条块管理、系统化案件流程管理、规范化专业队伍管理相结合的“三位一体”工作格局。

二是完善内部监督组织架构。为贯彻落实高检院《关于加强检察机关内部监督工作的意见》,在“纪检、监察、督察”三位一体的内部监督组织架构之上,建议成立检务监督委员会(简称监委会),行使检察机关内部监督的最高决策权,讨论决定除检察长以外的检察人员述职述廉、举报、投诉及执法办案监督等事项。在监委会组成人选上,除专职检委会委员、纪检监察人员之外,吸纳学界专家、资深检察官、人大代表、政协委员、人民监督员、特约监督员等参加,淡化内部监督的行政化色彩,集中统筹内部监督各项职能,发挥内部监督的整体效能。

三是将外部监督引入内部监督。《人民检察院刑事诉讼规则(试行)》、《关于加强和改进刑事申诉检察工作的意见》进一步明确了控申检察部门承担着权利救济保障、司法活动监督、自身执法监督、社会矛盾化解等多种职能。控申检察部门的内部监督制约地位更加凸显,对有关司法救济方面的申诉受理、审查、处理等,进一步细化操作规定,明确办理规则、执法标准,从而可以有效地规范监督。

四是探索公开审查办案方式。在刑事诉讼的审查批捕、起诉阶段,除法律规定不得公开或不宜公开外,可以选择具有典型意义的案件,试行公开听取各方面意见的审查方式,为是否作出批捕、起诉决定提供参考;在办理刑事、民事申诉案件过程中,试行公开听证、公开息诉等,让公民有序参与司法,将外部监督引入内部监督,有力促进规范执法,赢得社会公信。

五是推动检察业务深度公开。加强检察门户网站的建设,方便诉讼当事人及其他参与人选择使用案件查询系统、公信评价系统、投诉举报等系统;收集案件当事人、辩护人、代理人等对案件的反馈意见,分析、研判和通报执法监督信息,发挥监督成果的借鉴或警示作用,打造“阳光检务”,使社会公众更直接地参与监督检察工作。

(作者分别为北京市丰台区人民检察院检察长、干部)

合肥市物业管理条例

安徽省人大常委会


合肥市物业管理条例



安徽省人民代表大会常务委员会
关于批准《合肥市物业管理条例》的决议

(2005年12月16日安徽省第十届人民代表大会
常务委员会第二十次会议通过)

安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议审查了《合肥市物业管理条例》,决定予以批准,由合肥市人民代表大会常务委员会公布施行。


合肥市物业管理条例

(2005年10月28日合肥市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 2005年12月16日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准)

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本条例所称物业管理,是指业主与其选聘的物业管理企业,按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 市、区、县物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作,开发区管理机构受市房地产行政主管部门委托负责本区域内物业管理活动的监督管理工作(以下统称为市、区、县物业管理主管部门)。
建设、规划、工商、物价、公安、环保、市容、城市管理等行政管理部门,应当按各自职责协同实施本条例。
街道办事处(乡镇人民政府,下同)、社区居民委员会应当协助区、县物业管理主管部门做好本辖区内业主大会的成立工作,并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。
第五条 市、区、县物业管理主管部门应当建立经常性的物业管理情况通报制度,并加强与有关行政管理机关的沟通。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第六条 划分物业管理区域应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素进行。
新建物业,包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。
住宅物业,建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时,应当向市、县物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。市、县物业管理主管部门应当按照本条第一款的规定划定物业管理区域。
本条例实施前,物业管理区域已经自然形成且无争议的,可以继续作为独立的物业管理区域。
第七条 业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供联系地址、通讯方式。
一个物业管理区域内业主少于5个,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
一个物业管理区域内业主在100个以上的,可以以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会会议。业主代表应当在参加业主大会会议前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的事项,应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见,由业主代表收集并提交业主大会,作为投票时的表决意见。
第八条 符合业主大会成立条件的物业管理区域,建设单位应当以书面形式告知物业所在地的区、县物业管理主管部门和街道办事处;业主也可以以书面形式告知。
第九条 区、县物业管理主管部门应当在收到书面报告后,及时会同街道办事处,协调成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组一般由5名成员组成,其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1名,业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
第十条 筹备组应当履行下列主要职责:
(一)拟定业主公约(草案)、业主大会议事规则(草案);
(二)拟定业主委员会的选举办法(草案),业主委员会选举采取差额选举的方式,差额比例不得低于20%;
(三)确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出业主委员会委员候选人名单,并在首次业主大会会议召开之前,将名单在物业管理区域内公示7日以上;
(五)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务筹备工作。
第十一条 业主在首次业主大会会议上的投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权;非住宅物业每200平方米计一投票权,200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持的投票权数最高不超过全部投票权数的30%。
单个物业登记有两个或两个以上所有权人的,应自行确定一名投票人。
第十二条 业主委员会应当由5-13人单数组成,其成员不得在本物业管理区域内从事物业管理服务活动。业主委员会每届任期由业主大会确定,一般为3年,其组成人员可以连选连任。
第十三条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时,选举业主委员会成员一般为5人,每期入住后再增选业主委员会成员,直至本届业主委员会任期届满重新选举。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议,行使投票权。代理人应当具有完全民事行为能力和有授权委托书。
采用书面形式征求意见的,应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由其签字确认。
第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主委员会有关资料报区、县物业管理主管部门备案。区、县物业管理主管部门应当将业主委员会备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处、社区居民委员会和辖区派出所。
业主委员会备案资料包括:
(一)业主委员会备案表;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约;
(四)业主大会的决定;
(五)业主委员会组成人员的基本情况。
前款规定的业主委员会备案事项发生变更的,应当自变更之日起30日内到区、县物业管理主管部门重新办理备案手续。
第十六条 依法选举产生的业主委员会凭区、县物业管理主管部门出具的备案证明刻制印章。
第十七条 业主委员会应当依法使用印章。
以业主委员会的名义发布信息,必须经业主委员会作出决定,加盖业主委员会印章方可对外公布。
第十八条 业主委员会应当按照规定召集业主大会会议。业主委员会逾期不召集业主大会会议的,区、县物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召集。
第十九条 业主委员会任期届满60日前,应在物业所在地的区、县物业管理主管部门、街道办事处的指导和监督下由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举,新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。对不按时移交的,街道办事处和区、县物业管理主管部门应当指导、督促其移交;对拒不移交的,新一届业主委员会可以请求辖区内的公安民警协助移交。
任期届满,原业主委员会无法组织换届选举的,物业所在地的街道办事处应当协助业主组织召开业主大会进行换届选举。
业主委员会不得直接从事经营活动。
第二十条 业主委员会有下列情形之一的,经指出拒不改正,区、县物业管理主管部门应当责令其即时解散,由所在地街道办事处协助业主组织召开业主大会会议,重新选举产生业主委员会:
(一)有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;
(二)严重影响社区安定和社会稳定的。
第二十一条 业主大会、业主委员会对重大事项作出决定,使少数业主利益受到损失的,受益业主应当给予相应补偿。
第二十二条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作;业主委员会召开业主大会会议时应当告知社区居民委员会并认真听取建议,作出的决定应当书面告知社区居民委员会。

第三章 物业管理企业

第二十三条 物业管理企业应当依法取得资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业管理企业的名称中应当标示“物业管理”字样。从事物业管理的人员,应当依法取得职业资格证书。 
物业管理企业应当在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书和有关专业人员的职业资格证书。
第二十四条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。
第二十五条 物业管理企业对逾期不交纳物业服务费的业主,有权要求业主委员会督促其限期交纳或向人民法院起诉。
物业管理企业有权要求业主委员会协调其与业主和物业使用人之间的纠纷。
第二十六条 物业管理企业应当履行下列义务:
(一)执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费等级标准;
(二)在物业服务合同终止前30日内,应当与业主或有关单位结清债权债务,做好移交准备,并在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理用房及有关资料、共用设施设备;
(三)在承接物业时办理物业验收手续;
(四)定期公布代管资金的收支账目、接受查询和审计;
(五)按照规定向物业管理主管部门报送年度统计报表和相关资料;
(六)法律法规规定或物业服务合同约定的其他义务。
第二十七条 市物业管理主管部门对连续12个月没有物业管理项目的三级资质的物业管理企业,注销其资质证书;对二级以上资质的物业管理企业,建议颁发资质的部门降低其资质等级或注销其资质证书。
第二十八条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的,应当事先持资质证书报市物业管理主管部门备案。

第四章 物业管理的招标投标

第二十九条 建设单位应当通过招标投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理;投标人少于3个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业、建筑面积2万平方米以下的非住宅物业,经物业所在地的区、县物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第三十条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作:
(一)预售商品房在取得商品房预售许可证前;
(二)现售商品房在正式销售30日前;
(三)非出售的新建物业在交付使用90日前。
第三十一条 提倡业主、业主大会通过招标投标选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
第三十二条 物业管理招标投标活动中的评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由5人以上单数组成,其中专家人数不得少于成员总数的4/5。
评标委员会专家由招标人从市物业管理主管部门建立的专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。
第三十三条 物业管理招标由招标人依法组织实施。
招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的,也可以自行组织实施招标活动。
第三十四条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇,不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高资格等要求。
第三十五条 前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,将招标公告、招标邀请书、招标文件及其他有关材料报市、县物业管理主管部门备案。
第三十六条 前期物业管理招标人应在招标投标现场宣布中标人,向中标人发送中标通知书,并将中标结果通知所有未中标的投标人。

第五章 前期物业管理

第三十七条 建设单位可以邀请物业管理企业参与物业的规划、设计、施工、营销策划及销售过程。
第三十八条 建设单位在销售物业前,应当依照物业管理主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当就遵守业主临时公约予以书面承诺。
在首次业主大会会议通过的业主公约生效后,业主临时公约即行失效。 
第三十九条 前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,经物业买受人签字确认对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。
第四十条 在规划、设计物业项目时,应当满足下列要求:
(一)建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置物业管理用房。房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业,应当配置建筑面积不低于60平方米的物业管理用房,其中办公用房不低于40平方米。
(二)规划部门审查商品房开发项目时,应当在规划设计平面图和单体方案中,确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房应为地面以上具有正常使用功能的房屋,位置应当便于物业管理活动。
物业管理用房应当包括物业管理企业用房、业主委员会办公用房。其中,业主委员会办公用房建筑面积为15—25平方米。
(三)物业管理用房交付时应达到正常使用条件。未经业主大会同意,任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第四十一条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证时,应当向市、县物业管理主管部门报送下列材料:
(一)建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同;
(二)业主临时公约;
(三)标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图;
(四)应当招投标的物业项目提供物业管理招投标情况的书面材料。
第四十二条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主所有:
(一)物业管理用房;
(二)门卫房、地面架空层、共用走廊通道;
(三)按规划配建的非机动车车库;
(四)公共绿化、道路、场地;
(五)建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业;
(六)建设单位在物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;
(七)其他依法归全体业主所有的设施设备。
建设单位申请上述配套设施设备的房屋所有权初始登记时,由房地产登记机构予以记载,但不颁发房地产权证书。
第四十三条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权,建设单位和物业管理企业不得擅自处分。
建设单位销售物业时,应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示,并向物业买受人提供书面公示材料。
办理物业承接验收手续时,建设单位应当在区、县物业管理主管部门的监督下,向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止后10日内,将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交给业主委员会。
第四十四条 建设单位应当将通过竣工验收合格后的物业交付物业买受人,并按国家规定提供工程质量保修书和物业使用说明书,明确保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
建设单位应当按照物业建设总造价5%的标准提取物业工程质量保修金。物业工程质量保修金专户存储,专项用于物业保修期内的维修费用和赔偿费用,并接受业主和业主委员会的监督。物业管理企业可以根据建设单位的要求参与物业工程质量保修金的管理。

第六章 物业管理服务

第四十五条 物业管理企业承接物业管理项目时,应当按照有关规定签订前期物业服务合同或物业服务合同。 
物业管理企业应当自物业服务合同签订之日起30日内将物业服务合同报区、县物业管理主管部门备案。
第四十六条 业主和物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。
第四十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价,非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
政府指导价由市、县价格主管部门会同同级物业管理主管部门根据物业服务等级标准确定,并定期调整和公布。具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定,并将约定的收费标准报市、县价格主管部门、物业管理主管部门备案。
物业管理企业在实施收费前,应当按照价格主管部门规定,实行明码标价公示制度。
第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。 
第四十九条 业主入住前的物业服务费用由建设单位全额承担;业主入住后的物业服务费用,由业主全额承担。
前款所指入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续;业主收到入住通知后在限定期限(不少于两个月时间)内无正当理由不办理相应手续的,视为入住。建设单位或其授权的物业管理企业没有事先书面通知的,以业主实际办理入住相应手续为准。
入住条件由建设单位与业主在合同中约定,但必须达到水、电供应正常,交通道路通畅,与施工场地有明显分界隔离设施。
第五十条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。
前款所列的单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用,也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。
物业管理企业接受委托代收上述费用的,可以向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
新建住宅小区,建设单位应当向供水、供电、供气、供热等单位申请一户一表。
第五十一条 市、区、县物业管理主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉,并将处理意见回复投诉人。

第七章 物业的使用、维护和维修资金

第五十二条 业主、物业使用人和物业管理企业应当遵守有关法律、法规、规章的规定,在供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用和美观以及不损害公共利益和他人利益的原则,处理好相邻关系。
第五十三条 业主、物业使用人应当按照规划部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业,不得擅自改变其使用性质。
第五十四条 物业管理区域内的机动车停车场(库),应当提供给本区域内的业主、物业使用人使用;停车位不得转让或单独出租给物业管理区域外的单位和个人。
第五十五条 车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
第五十六条 业主或物业使用人及其委托的装饰装修企业对物业进行装饰装修,应当事先与物业管理企业签订协议。物业管理企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项书面告知装饰装修人及其委托的装饰装修企业。
第五十七条 业主或物业使用人因装饰装修、建造、维修等产生的建筑垃圾,应当按照物业管理企业指定的地点统一堆放,并按规定交纳清运费用;物业管理企业负责统一清运。
第五十八条 新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时,物业买受人应当按照国家、省和本市的规定,交纳专项维修资金。未交纳专项维修资金的业主应该按照有关规定补交。
专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造,不得挪作他用。
第五十九条 专项维修资金应当由代管单位在商业银行开设专户储存,按幢建账,按户核算。
业主委员会每半年应当公布一次专项维修资金的收支使用情况。
第六十条 专项维修资金属业主所有,并按照下列规定使用:
(一)一幢住宅只有一个单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用,从该幢住宅的专项维修资金中支出;
(二)一幢住宅有两个以上单元的,共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用,从该单元的专项维修资金中支出;
(三)物业管理区域内共用设施设备的维修和更新改造费用,按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。
涉及房屋专项维修、更新、改造的,应经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意。
专项维修资金不敷使用,由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。
第六十一条 市、区、县人民政府每年投入一定的资金,对旧住宅小区进行整治,完善其配套设施设备,积极推行物业管理。

第八章 法律责任

第六十二条 违反本条例第十九条第三款规定,业主委员会直接从事经营活动的,由区、县物业管理主管部门责令限期改正,所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。
第六十三条 违反本条例第二十八条规定,外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动未到市物业管理主管部门备案的,市物业管理主管部门应当责令其限期改正。
第六十四条 违反本条例第二十九条规定,物业建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由区、县物业管理主管部门责令限期改正,予以警告,可以并处2万元以上10万元以下的罚款。
第六十五条 前期物业管理招标人违反本条例第三十五条规定未报送备案的,由市、县物业管理主管部门予以警告,可并处1千元以上5千元以下的罚款。
第六十六条 违反本条例第五十八条第二款规定,挪用专项维修资金的,由市、县物业管理主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十七条 违反本条例的规定,市、区、县物业管理主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九章 附 则

第六十八条 本条例有关专业用语的含义: 
业主是指房屋所有权人,即房地产权证书记载的权利人。
物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
前期物业管理是指业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘的具有相应资质的物业管理企业实施的物业管理。
前期物业管理招标人是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,依法提出招标项目,进行招标的建设单位。
物业管理招标人是依法提出招标项目的业主或者业主大会。
物业管理投标人是响应物业管理招标,参与投标竞争的具有相应物业管理企业资质的企业法人。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
住宅物业综合服务费和非住宅物业服务费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,为物业管理区域的业主提供共用设施设备的日常养护维修、环境卫生清洁、安全防范和绿化等具有公共性服务而向业主收取的费用。
第六十九条 本条例自2006年3月1日起施行。